Luật Nhà ở đang "đá nhau" với Luật Kinh doanh BĐS

(Baodautu.vn)  Luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở vẫn đang còn nhiều chồng chéo, mâu thuẫn nhau cần thiết phải được sửa đổi.

Hai Luật chưa đồng nhất

Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, việc đưa cả 2 dự thảo Luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở để lấy ý kiến cùng một thời điểm là nhằm tránh sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa các quy định trong quá trình hoàn thiện 2 Luật này. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, ngay trong dự thảo lần này, đã có nhiều quy định “đá” nhau giữa hai Luật cần thiết phải được sửa đổi.

Luật sư Nguyễn Thị Cam, đại diện công ty Luật TNHH Đất Luật cho rằng, theo quy định tại khoản 5, dự thảo Luật Nhà ở, “Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được ký hợp đồng cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo thỏa thuận đã có đủ điều kiện quy định… ”.

Quy định này mâu thuẫn với quy định trong dự thảo Luật kinh doanh BĐS là cho phép chủ đầu tư cho thuê, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

“Cùng một cơ quan là Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo, nhưng chẳng hiểu sao cùng một vấn đề lại có 2 quy định không thống nhất nhau”, luật sư Cam nói và kiến nghị, cần phải thống nhất vấn đề này giữa hai luật, trong đó quy định trong dự thảo Luật kinh doanh BĐS được nhiều người cho rằng tiến bộ và phù hợp với thực tiễn hiện nay.

Ngoài ra, theo ý kiến của nhiều đại biểu, tại Điều 66 khoản 3 dự thảo Luật Nhà ở quy định vốn huy động từ tiền mua tiền thuê cũng đang có nhiều bất cập. Theo quy định này, trường hợp mua bán nhà ở được xây dựng theo dự án th2i chủ đầu tư chỉ được nhận tiền mua nhà trả trước của khách hàng theo tiến độ xây dựng nhưng không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà cho người mua. Chủ đầu tư là tổ chức cá nhân nước ngoài thì chỉ được ứng trước tiền mua nhà ở của khách hàng không vượt quá 50% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn gia nhà ở.

“Tại sao lại có sự phân biệt 70% hay 50% với chủ đầu tư trong và ngoài nước? Theo tôi sự phân biệt này chẳng có ý nghĩa gì chỉ càng tạo ra sự phân biệt không cần thiết, cần phải xem xét lại ”, Luật sư Cam góp ý.

Đồng tình với quan điểm của luật sư Cam, đại diện Công ty Luật TNHH Baker & McKenzie, bà Đinh Thị Hiền Lý cho rằng, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, việc tạo môi trường thuận lợi và sự công bằng cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước là rất cần thiết để giải quyết bài toán khát vốn cho thị trường. Vì vậy, các quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS lần này làm thế nào càng không có sự phân biệt càng tốt.

Tương tự, TS Luật học Nguyễn Đăng Liêm, Hiệu trưởng Trường Đại học công nghệ thông tin Gia Định cho rằng, cần phải xác định là một loại hàng hóa đặc biệt, không mang đi đâu khỏi đất nước được, vì vậy cần phải mở rộng hợp lý để người nước ngoài tham gia để thu hút dòng vốn từ kênh này.

Cần nâng chuẩn doanh nghiệp

Theo ý kiến của hầu hết các đại biểu, để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững, một trong những yếu tố cần thiết là cần phải “nâng chuẩn” năng lực của các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực này.

Ông Nguyễn Việt Khoa, giảng viên Khoa luật, trường Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, điểm mới mà ông tâm đắc trong dự thảo Luật kinh doanh BĐS lần này là quy định, tổ chức cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định do Chính phủ quy định nhưng không được thấp hơn 50 tỷ đồng.

“Mặc dù quy định vốn pháp định và kiểm soát việc đăng ký vốn sẽ gây khó khăn phần nào cho doanh nghiệp, nhưng quy định này sẽ sàng lọc, nhằm tìm ra những nhà đầu tư có năng lực, khả năng thực sự”, ông Khoa góp ý và cho rằng, thực tế thời gian qua có không ít doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS theo kiểu “tay không bắt giặc”, khiến thị trường diễn biến bất thường, không kiểm soát được dẫn đến thị trường bị mất niềm tin.

Ở một góc nhìn khác trong câu chuyện nâng chuẩn doanh nghiệp đầu tư bất động sản và tránh rủi ro cho người mua nhà, ông Nguyễn Đăng Liêm, Hiệu trưởng Trường Đại học công nghệ thông tin Gia Định góp ý, nên áp dụng quy định buộc doanh nghiệp khi đầu tư dự án phải ký quỹ, mức ký quỹ 10% trên tổng giá trị dự án đầu tư là hợp lý, để sàn lọc nàh đầu tư không có năng lực.

Theo ông Trần Trọng Tuấn, giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, để đánh giá các văn bản pháp luật đi vào thực tiễn hay chưa cần phải nhìn nhận 3 vấn đề, đó là năng lực và tính chuyện nghiệp nhà đầu tư; cải cách thủ tục hành chính và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

“Hiện trên địa bàn TP.HCM có hàng ngàn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với khoảng 1.386 dự án phát triển nhà ở, tuy nhiên, hiện nay gần 50% trong số này (689 dự án) đã bị ngưng thi công. Thực trạng này xuất phát từ việc, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp dù không có năng lực nhưng vẫn đi đầu tư dự án, đây chính là sự bất cập”, ông Tuấn nhận định.

Theo ông Tuấn, việc nâng cao năng lực và tính chuyện nghiệp của doanh nghiệp trong đầu tư dự án bất động sản là rất cần thiết. Tuy nhiên, nâng cao năng lực doanh nghiệp như thế nào, cần phải tính toán lại, trong đó việc quy định vốn pháp định được xem là yếu tố cần, nhưng nên có quy lộ trình trong từng thời kỳ và đặc biệt là phải có cơ chế giám sát, kiểm tra vốn này. Vẫn theo ông Tuấn, năng lực doanh nghiệp chính là cơ sở để đánh giá thị trường. Chỉ có nhà đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực mới góp phần tạo sự lành mạnh và sự tích cực cho thị trường.

Posted By Unknown20:00

Read More

Dự thảo Luật nhà ở: “nóng” nhiều vấn đề

Trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất, Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến về một số nội dung sửa đổi mới trong luật nhà ở. Nhiều vấn đề “nóng” như cho phép chủ đầu tư tự ý quyết định diện tích căn hộ hay quy định sở hữu nhà có thời hạn… đang được rất nhiều người quan tâm.

Chủ đầu tư được tự quyết định diện tích căn hộ

Tại điều 40 Luật Nhà ở hiện hành quy định tiêu chuẩn để thiết kế nhà ở thương mại như sau: Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2; Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m; Nhà biệt thự không được xây dựng quá ba tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất.

Tuy nhiên, tại điều 30 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại: “Chủ đầu tư được quyết định lựa chọn việc xây dựng nhà ở thương mại có các loại diện tích khác nhau bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt và theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng”. Như vậy, nếu Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua, chủ đầu tư có thể tự ý lựa chọn diện tích các căn hộ theo nhu cầu của thị trường.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng quy định, đối với nhà chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn diện tích do Nhà nước quy định; Đối với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, theo thiết kế được phê duyệt và tiêu chuẩn diện tích quy định tại Luật này.

Nếu chủ đầu tư xây dựng nhà ở không đúng tiêu chuẩn diện tích, kiến trúc quy định thì không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó; Chính phủ quy định cụ thể tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại quy định tại Điều này cho phù hợp với từng giai đoạn và từng khu vực khác nhau.

Quy định sở hữu nhà có thời hạn

Cũng trong Dự thảo này, Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Phương án 1 là không quy định thời hạn sở hữu. Phương án 2 có quy định thời hạn sở hữu, với mốc thời gian đưa ra  bằng thời gian thuê đất hoặc là 70 năm. Khi hết thời hạn sở hữu  thì các chủ sở hữu nhà ở chung cư không còn quyền sở hữu nhà chung cư đó và phải bàn giao lại quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho Nhà nước.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, đưa vấn đề sở hữu căn hộ có thời hạn ra bàn thảo ở Việt Nam sẽ gây lực cản lớn nhất là tư tưởng bảo thủ của người Việt về sở hữu tài sản vĩnh viễn để có thể an cư hoặc để lại cho con cháu. Nếu chung cư được sử dụng vĩnh viễn thì giá căn hộ sở hữu  tùy từng thời điểm theo vận động của thị trường, có độ vững bền nhất định, trong khi đó, chung cư sở hữu có thời hạn thì càng để lâu, tức là càng gần điểm “hết hạn”, chung cư càng mất giá.

Vấn đề tâm lý khi đưa ra mốc thời hạn cho sở hữu BĐS vẫn khiến nhiều nhà đầu tư lẫn khách hàng trăn trở. Bởi lẽ, nếu giá của chung cư có thời hạn chỉ bằng một nửa giá của chung cư sử dụng vĩnh viễn thì khả năng người mua nhà còn muốn mua chứ còn dù phải bỏ ra một số tiền ít hơn nhiều đi chăng nữa mà chỉ được sử dụng tối đa là 70 năm thì tâm lý người mua nhà vẫn không thỏa mãn.

Theo ghi nhận của thị trường, một số chủ đầu tư trong thời gian gần đây cũng đã đưa ra ý tưởng bán căn hộ trong khoảng thời gian nhất định, nhưng mục đích chỉ là để giảm giá và kích cầu người mua nhà. Tuy nhiên, đa số khách hàng đã mua những căn hộ này đều tím cách sở hữu vĩnh viễn ngôi nhà, nếu không được thì họ chỉ sử dụng một thời gian rồi bán đi.

Theo Báo Điện tử Tầm nhìn

Posted By Unknown22:40

Read More

Cần thiết phải sửa đổi Luật Nhà ở

Sáng 6/3, tại Hà Nội, Ủy ban Pháp luật Quốc hội (UBPLQH) đã tổ chức Phiên họp mở rộng Thẩm tra Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Chủ nhiệm UBPLQH chủ trì phiên họp. Tham dự phiên họp có Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, các thành viên UBPLQH, Ủy ban các vấn đề về xã hội, Ủy ban TW Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các Bộ, ban, ngành liên quan…

Luật hiện hành còn nhiều hạn chế

Báo cáo tại phiên họp, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng đánh giá: Sau gần 8 năm (2005 – 2013) triển khai thực hiện Luật Nhà ở, bên cạnh những kết quả đạt được thì Luật hiện hành cũng đã xuất hiện nhiều tồn tại, hạn chế như chưa có quy định yêu cầu các địa phương phải lập chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, dẫn đến tình trạng phát triển nhà ở tràn lan, theo phong trào, không theo quy hoạch, kế hoạch, làm mất cân đối cung - cầu về nhà ở; chưa cụ thể hóa đầy đủ quan điểm, chủ trương của Đảng về phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong việc phát triển nhà ở; chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích cụ thể và đủ mạnh để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê; quy định về việc huy động tài chính cho đầu tư phát triển nhà ở (gồm cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ…) vẫn còn sơ sài; quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở chưa chặt chẽ, chưa hợp lý và không bảo đảm các quyền lợi của các chủ sở hữu nhà ở khi thực hiện các quyền của mình đối với nhà ở; chưa có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư; chưa điều chỉnh đầy đủ các vấn đề trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, nhất là các chung cư cao tầng, có mục đích sử dụng hỗn hợp; chưa có quy định về việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu và cung cấp thông tin về nhà ở…

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở hiện hành cũng còn nhiều tồn tại, bất cập khác như: Chưa có cơ chế, chính sách cụ thể về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư, về quản lý sử dụng nhà biệt thự, về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc có quy định nhưng vẫn còn chung chung, đơn giản, chưa phù hợp với thực tế hoặc chưa thống nhất với một số Luật có liên quan…Chính vì vậy, việc nghiên cứu, xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) là hết sức cần thiết.

Dự thảo Luật (sửa đổi) bổ sung nhiều nội dung mới

Dựa trên những quan điểm xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) là phải thể chế quan điểm, chủ trương của Đảng về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực phát triển nhà ở; phát triển nhà ở phải được thể hiện trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội của đất nước, khắc phục tình trạng lệch pha cung-cầu; phải bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; phát triển đa dạng và hài hòa các loại hình nhà ở…

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có 13 Chương với 178 Điều (tăng thêm 4 Chương và 25 Điều so với Luật Nhà ở hiện hành) với 10 nhóm nội dung chủ yếu được đề xuất.

Cụ thể: Bảo đảm công tác phát triển nhà ở phải đúng quy hoạch và kế hoạch. Đổi mới nội dung, phương thức thực hiện, quy định rõ cơ chế, chính sách ưu đãi để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.

Thống nhất xác định lại thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho phù hợp với từng loại giao dịch. Quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo cấp công trình quy định của pháp luật về xây dựng.

Hình thành hệ thống tài chính nhà ở đầy đủ và hiệu quả. Làm rõ hơn các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Xác định rõ các điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở của các chủ đầu tư dự án.

Xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về nhà ở đầy đủ, tin cậy. Mở rộng đối tượng và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài…

Ngoài các nội dung đổi mới chủ yếu nêu trên, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) còn sửa đổi, bổ sung các nội dung có liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ để bảo đảm phù hợp với thực tế và thống nhất với các đạo luật khác có liên quan…

Góp ý tại phiên họp, hầu hết các ý kiến đều đồng tình với quan điểm xây dựng cũng như sự cần thiết sửa đổi Luật Nhà ở hiện hành. Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) được Ban soạn thảo chuẩn bị công phu, nghiêm túc; hồ sơ dự án Luật thực hiện đúng văn bản quy phạm pháp luật với 10 nội dung mới được bổ sung khá toàn diện.

Bên cạnh yêu cầu Luật Nhà ở (sửa đổi) cần bảo đảm điều chỉnh toàn diện các vấn đề liên quan đến nhà ở, phù hợp với quy định của Hiến pháp năm 2013 và bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, tránh chồng chéo với các luật liên quan như Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Bộ Luật dân sự, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư…; việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở phải bảo đảm kế thừa các quy định hiện hành còn phù hợp, đồng thời bổ sung những vấn để mới phát sinh trong thực tiễn để tạo điều kiện cho việc phát triển và quản lý nhà ở; phải phù hợp với thực tiễn cuộc sống, phù hợp với điều kiện kinh tế của đất nước và tính đặc thù của từng vùng, miền; bảo đảm yêu cầu cải cách thủ tục hành chính, tránh gây phiền hà, tiêu cực trong việc phát triển và quản lý nhà ở…

Một số ý kiến đề nghị Ban Soạn thảo cần làm rõ hơn một số nội dung trong dự thảo Luật (sửa đổi) như thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở; sở hữu nhà ở có thời hạn; bảo hiểm nhà ở; xem xét bổ sung thêm về phân loại nhà ở; thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; trình tự thủ tục trong giao dịch nhà ở…

Phát biểu tại phiên họp, Chủ nhiệm UBPLQH Phan Trung Lý đánh giá: Về cơ bản tán thành sự cần thiết phải sửa đổi Luật Nhà ở và những chính sách được thể hiện trong quan điểm xây dựng Luật.Tuy nhiên, dự thảo Luật (sửa đổi) cần quan tâm nhiều hơn việc cụ thể hóa quy định Hiến pháp, quyền có chỗ ở của công dân; cần cân đối các loại hình nhà ở khác nhau (nên quan tâm đến những đối tượng vùng sâu, vùng xa, vùng bão lũ…)…

Về những vấn đề liên quan đến tài chính như hình thức huy động tài chính phát triển nhà ở, vay vốn ưu đãi của các tổ chức tín dụng, quỹ phát triển nhà ở, ngân hàng tiết kiệm nhà ở, Bộ Tài chính sẽ phối hợp với Bộ Xây dựng rà soát lại cụ thể để đưa vào dự thảo Luật (sửa đổi).

Đồng thời, Ban soạn thảo cần tiếp thu các ý kiến để chỉnh sửa, bổ sung trong dự thảo Luật (sửa đổi) để trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong tháng 3/2014.Theo Báo Điện tử của Bộ Xây dựng.

Posted By Unknown21:48

Read More

Thủ tục thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

Vấn đề thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được hướng dẫn về điều kiện và thủ tục hồ sơ đăng ký thừa kế, tặng cho như sau:

1. Điều kiện được thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:

+   Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+   Đất không có tranh chấp;

+   Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+   Thừa kế, tặng cho trong thời hạn sử dụng đất;

2.  Thủ tục nhận thừa kế, tặng cho:

a)  Trường hợp nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hồ sơ bao gồm các nội dung sau:

+   Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế hoặc đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất; văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối với trường hợp nhận tặng cho);

+   Giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP);

b)  Trường hợp nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, hồ sơ bao gồm các nội dung sau:

+   Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất (Di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế hoặc đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất; văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối với trường hợp nhận tặng cho);

+   Giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai);

c)  Trường hợp nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hồ sơ bao gồm các nội dung sau:

+   Văn bản giao dịch về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế hoặc đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất; văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối với trường hợp nhận tặng cho);

+   Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP);

+   Trường hợp bên tặng cho là chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất thì phải có văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tặng cho tài sản gắn liền với đất đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện theo quy định của pháp luật.

Posted By Unknown21:25

Read More

Tranh chấp diện tích chung cư, Bộ Xây dựng nói gì?

Đại diện Bộ Xây dựng vừa chính thức lên tiếng sau hàng loạt tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư về cách tính diện tích căn hộ tại một số dự án chung cư.

Đáng chú ý, theo phản ánh của một số khách hàng, ngọn nguồn của các tranh chấp chính là do cách tính diện tích căn hộ chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng mà cụ thể là Thông tư 16/2010 không thống nhất với Luật Nhà ở và Nghị định 71.

---------------------------------------o0o--------------------------------------

Tuy nhiên, trả lời VnEconomy, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, cho rằng nội dung hướng dẫn về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư nêu tại Thông tư số 16/2010 là “không trái với quy định” của Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010 của Chính phủ.

Ông Hà nói:

- Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010 không có quy định cụ thể về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư mà chỉ có quy định về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Việc tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư thì Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng hướng dẫn.  

Định nghĩa về phần sở hữu riêng, sở hữu chung trong nhà chung cư đã được quy định rõ trong Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010. Trong Nghị định 71, Chính phủ cũng đã giao “Bộ Xây dựng quy định và ban hành mẫu hợp đồng mua bán nhà ở” trong đó có hợp đồng mua bán nhà chung cư.

Còn trong Thông tư số 16/2010, Bộ Xây dựng quy định rõ “đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau như phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ”.

Vì vậy, Thông tư số 16/2010 chỉ hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư để xác định giá bán căn hộ chung cư đó, mà không hướng dẫn cách xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Nhưng nhiều khách hàng mua căn hộ phản ánh, các quy định của Bộ Xây dựng có sự khác biệt về cách tính diện tích đối với loại nhà ở riêng lẻ mà người dân và giới xây dựng vẫn tính hiện nay nên mới dẫn đến tranh cãi?

Đúng vậy, căn hộ nhà chung cư có tính đặc thù về sở hữu và sử dụng, vì vậy cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư cũng khác so với cách tính diện tích nhà ở riêng lẻ. Trong khi nhà ở riêng lẻ được tính diện tích theo “phủ bì”, tức cả diện tích tường bao đều là diện tích sở hữu của chủ sở hữu.

Nhà chung cư, do phần kết cấu khung, tường, hộp kỹ thuật thuộc sở hữu chung của cả tòa nhà nên việc tính diện tích sàn có phần tường, cột, hộp kỹ thuật nằm ở trên vào diện tích căn hộ cũng có quan điểm khác nhau, mỗi quốc gia lại có cách tính khác nhau.

Tuy nhiên, có một nguyên tắc chung là tất cả các diện tích xây dựng đều được phân bổ vào giá bán căn hộ và các phần diện tích thương mại khác trong tòa nhà. Hầu hết các nước như Mỹ, Anh, Hàn Quốc, Ấn Độ, Singapore … đều sử dụng nguyên tắc này để tính diện tích căn hộ nhà chung cư.

Cụ thể thì hiện nay có bao nhiêu cách tính diện tích căn hộ, thưa ông?

Hiện trên thế giới có ba cách tính diện tích căn hộ. Thứ nhất là tính diện tích sử dụng căn hộ - diện tích đặt thảm, là diện tích thông thủy của các phòng, sảnh, khu vệ sinh… trong căn hộ.

Thứ hai là tính diện tích xây dựng căn hộ, bao gồm diện tích sử dụng tính ở phần 1 cộng  với diện tích tường ngăn căn hộ, diện tích cột, đường ống kỹ thuật trong căn hộ đó. Nếu căn hộ có ban công, lô gia, thì diện tích ban công, lô gia được tính vào diện tích xây dựng căn hộ; một số nơi diện tích ban công, lô gia được tính 1/2 vào diện tích xây dựng của căn hộ, một số nơi thì tính 100% diện tích ban công, lô gia vào diện tích xây dựng của căn hộ.

Đây thực chất là diện tích căn hộ tính theo tim tường bao đang được áp dụng ở Việt Nam. Ở một số nước người ta tính diện tích xây dựng căn hộ bằng diện tích sử dụng căn hộ cộng 10 - 15%.

Cách tính thứ  ba là tính diện tích xây dựng tổng thể căn hộ hay diện tích tính để bán căn hộ. Như cách tính ở phần 2 cộng  với diện tích sở hữu chung của cả nhà chung cư như hành lang, cầu thang, sảnh chung… phân bổ cho căn hộ đó theo tỷ lệ phần trăm. Bởi vì những phần diện tích sở hữu chung vẫn phải tính vào giá thành căn hộ.

Theo kinh nghiệm các nước, diện tích tổng thể căn hộ hay diện tích tính để bán căn hộ = diện tích xây dựng căn hộ + 25%.

Thực tế, tại Hàn Quốc diện tích căn hộ được tính theo tim tường ngăn căn hộ, trường hợp tính thông thủy thì không trừ phần diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật, nhưng phải xin ý kiến thỏa thuận của cơ quan quản lý.

Nhiều ý kiến cho rằng, chính bởi có nhiều cách tính mà chủ đầu tư đã lợi dụng, tạo sự lập lờ, khó hiểu trong hợp đồng để mưu lợi?

Việc Bộ Xây dựng hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư có thể thỏa thuận theo hai phương pháp: tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ và để bên bán - bên mua tự thỏa thuận lựa chọn cách tính.

Trên thực tế, cách tính diện tích sàn căn hộ theo phương pháp nào cũng không làm ảnh hưởng đến việc xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư, bởi vì phần sở hữu chung như cột, tường ngăn chia căn hộ... đã được Luật Nhà ở quy định và được xác định rõ trong hợp đồng mua bán.

Cùng với đó, việc xác định diện tích căn hộ theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng chỉ là để xác định số tiền mua căn hộ theo thỏa thuận giữa bên bán và bên mua một cách dễ dàng và chính xác nhất, đồng thời không phải nếu tính diện tích theo tim tường thì chủ đầu tư bán cả phần sở hữu chung và phần cột, tường được chuyển thành sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, hoặc nếu tính diện tích theo thông thủy thì chủ sở hữu căn hộ không có quyền sử dụng phần tường, cột nằm phía trong căn hộ của mình;

Ngoài ra, thông tư của Bộ Xây dựng không quy định bắt buộc bên bán và bên mua căn hộ nhà chung cư phải tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước tim tường mà đã hướng dẫn 2 cách tính để các bên thỏa thuận. Giao dịch mua bán nhà ở là giao dịch dân sự và theo pháp luật dân sự thì các bên mua bán được quyền thỏa thuận lựa chọn một trong hai cách tính nêu trên, khi các bên đã thống nhất lựa chọn cách tính diện tích căn hộ ghi vào hợp đồng mua bán thì phải tuân thủ các thỏa thuận nêu trong hợp đồng.

Đặc biệt, tại Luật Nhà ở nêu rõ "nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng căn hộ không thấp hơn 45 m2", vì vậy Thông tư của Bộ Xây dựng hướng dẫn cách tính sàn căn hộ chung cư theo diện tích sàn xây dựng, tức là theo kích thước tim tường cũng là phù hợp với quy định của Luật Nhà ở.

Tôi khẳng định, việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp nêu tại Thông tư số 16/2010 đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như mang thêm lợi nhuận cho bên bán, đặc biệt là không có xảy ra việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường.

Bởi lẽ, về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư, bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, thiết bị,…, cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ và các phần sở hữu riêng khác.

Vì vậy, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên, nhưng tổng giá bán căn hộ của hai trường hợp này đều không thay đổi.

Như vậy, dù tính theo cách nào thì người mua căn hộ cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi. 

(Minh Khánh)

Theo VnEconomy

Posted By Unknown06:43

Read More