Bất động sản đang rục rịch hồi sinh?

(Dân trí) - Sau một thời gian dài "đóng băng", thị trường bất động sản có vẻ như đang âm thầm hồi phục trở lại một cách ổn định hơn. Những thông tin nhà đất được nhắc tới thường xuyên hơn và giao dịch trên thị trường cũng bắt đầu có dấu hiệu sôi động trở lại...

Báo cáo tại phiên họp thường kỳ tháng 2 mới đây, Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, tín hiệu thị trường được ghi nhận từ thực tế tiếp tục khởi sắc. Giá cả bất động sản sau một thời gian giảm mạnh, gần đây hầu như không giảm, có thời điểm còn tăng nhẹ. Bộ trưởng Xây dựng dẫn chứng ở Cổ Nhuế, Từ Liêm, An Hưng, Hà Đông giá tăng 1-2%.

Giao dịch mua bán nhà cũng tiếp tục tăng. Hà Nội trong 2 tháng có 1.294 giao dịch thành công, cao gấp 2 lần so với cùng kỳ 2013. TPHCM cũng đã tăng tương tự dù mức tăng thấp hơn Hà Nội một chút. Giao dịch thành công nhiều nhất là ở những dự án có vị trí thuận lợi, căn hộ cho người có nhu cầu ở thực.

Theo Bộ trưởng, một tín hiệu tích cực khác là tồn kho bất động sản tiếp tục giảm, hiện còn 92.690 tỷ đồng, giảm 1,7% so với năm ngoái. Con số này được coi là có chuyển biến tích cực, khi nguồn cung vẫn tăng mạnh trong thời gian qua.

Cụ thể hơn, tại buổi làm việc giữa Ban chỉ đạo TW về nhà ở và thị trường bất động sản với lãnh đạo thành phố Hà Nội mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam chia sẻ, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ấm lên, được biểu hiện qua 4 dấu hiệu: Giá bất động sản bắt đầu ổn định; thanh khoản thị trường tăng lên; yếu tố về dư nợ cho vay tăng và dấu hiệu tăng các loại thuế liên quan đến bất động sản.

Theo nhận định của Thứ trưởng Nam, năm 2014 cơ bản thị trường sẽ vẫn dần ấm lên dựa trên những cơ sở thị trường cuối 2013. Bên cạnh đó, gói 30.000 tỷ đến nay mới giải ngân được 2%, sắp tới với giải pháp của Chỉnh phủ chắc chắn giải ngân sẽ tăng lên, dòng tiền tiếp tục được hướng vào bất động sản.

Nhận định về thị trường, giới chuyên gia hầu hết đều cho rằng, thị trường bất động sản đang phục hồi rõ rệt và tốt lên trông thấy. Trong báo cáo mới công bố hồi đầu tháng 3, Savills Việt Nam cũng cho rằng, sau thời kỳ “bong bóng bất động sản” 2008-2009, giá nhà ở có xu hướng giảm.

Tuy nhiên, uy tín của chủ đầu tư và cam kết tiến độ xây dựng đã giúp củng cố niềm tin cho người mua nhà. Hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng đối tác và lãi suất ổn định cũng góp phần khuyến khích người mua, giúp làm tăng lượng giao dịch và thanh khoản thị trường. Trong những quý sau, lượng giao dịch được dự đoán sẽ tiếp tục tăng và chỉ số giá nhà ở sẽ trở nên ổn định.

Cùng chung nhận định, hãng tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam cũng cho biết, nối  tiếp quý 3 với lượng căn hộ hoàn thiện kỷ lục, quý 4/2013 cũng ghi nhận một lượng hoàn thiện lớn, đạt 7.500 căn. Phần lớn nguồn cung này đến từ các dự án quy mô như Đại Thanh, The Sparks (trước đây là Lê Văn Lương Residential), và Mulberry Lane...

Một diễn biến nổi bật trong quý là việc các chủ đầu tư chuyển hướng tập trung từ các sản phẩm giá thấp (dưới 20 triệu/m2) sang sản phẩm giá trung (20-30 triệu/m2). Lần đầu tiên sau 2 năm, sản phẩm giá thấp không còn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nguồn cung chào bán mới. Điều này có thể được xem như động thái mới của chủ đầu tư khi thị hiếu của thị trường chuyển hướng sang các sản phẩm giá trung. Các quý trước, giao dịch chủ yếu diễn ra ở khoảng giá thấp.

Theo CBRE, nhiều khả năng, đây là hệ quả của việc niềm tin của người tiêu dùng được cải thiện đáng kể, và cũng chính điều này làm tổng lượng giao dịch tăng đến 50% so với quý trước. Vàng, vốn là kênh dự trữ tài sản chủ yếu trong các cuộc khủng hoảng, đã ghi nhận mức giá giảm mạnh cả trong nước và thế giới. Điều này cho thấy kỳ vọng thị trường về triển vọng kinh tế đã cải thiện, và người mua cũng mạnh dạn chi tiêu hơn so với trước đây. Thị trường chứng khoán trong nước cũng được hưởng lợi từ xu hướng này, khi VN-Index đạt được mức tăng trưởng 22% trong năm qua.

Chỉ số bất động sản cho cả nhóm ngành đầu tư và phát triển bất động sản lẫn nhóm ngành dịch vụ bất động sản đều liên tiếp tăng trong nhiều tháng gần đây.

Khảo sát qua một số sàn giao dịch bất động sản ở Hà Nội cho thấy, thời điểm này người mua nhà cũng bắt đầu chịu xuống tiền và giao dịch tăng lên đáng kể. Theo thống kê của liên minh sàn bất động sản G5 cho thấy, năm 2013 nhóm G5 phân phối thành công gần 1.500 căn hộ, và số lượng căn hộ giao dịch qua các quý đều tăng lên. Nhóm này cho rằng, với triển vọng thị trường tốt hơn, trong năm nay họ kỳ vọng sẽ bán thành công từ 2.000 - 2.500 căn hộ.

Đáng lưu ý, tại thời điểm này, một dấu hiệu khác chứng tỏ thị trường đã "nóng" lên khá nhiều so với giai đoạn trước là việc thị trường cũng bắt đầu xuất hiện "tiền chênh" tại một số dự án từ vài chục cho tới vài trăm triệu.

Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà đang có xu hướng nhích dần lên. Theo sổ tay thị trường của CBRE Việt Nam, lãi suất cho vay hiện tại được tính dựa trên mức lãi suất trung bình của 10 ngân hàng vào khoảng 13,3%/năm, tăng nhẹ so với 13,1% trong tháng 1 và 12,9% trong tháng 12. Mức lãi suất cho vay mua nhà trong 6 tháng gần đây dường như chỉ xoay quanh mốc trên dưới 13%/năm.  Tại các ngân hàng thương mại cũng liên tục tung ra các gói vay ưu đãi với lãi suất cho vay mua nhà ở thương mại trong 6 tháng hoặc 1 năm đầu tiên đang ở khoảng 6-9%, cá biệt có ngân hàng áp mức 5%.

CBRE cũng cho biết, dưới con mắt của các nhà nghiên cứu bất động sản, thị trường đang có chuyển biến khá tích cực. Chỉ số bất động sản cho cả nhóm ngành đầu tư và phát triển bất động sản lẫn nhóm ngành dịch vụ bất động sản đều liên tiếp tăng trong nhiều tháng gần đây.

Về mặt chính sách, thị trường cũng có nhiều kỳ vọng. Hiện Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi đang được thảo luận được kỳ vọng sẽ có những thay đổi tích cực nhằm tiến tới một thị trường bất động sản cân bằng, minh bạch và bền vững hơn.

Theo chuyên viên Đặng Văn Phát - công ty chứng khoán Bản Việt, việc nới lỏng điều kiện sở hữu bất động sản của người nước ngoài, đặc biệt là đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, sẽ mở ra một phân khúc thị trường mới, góp phần giải quyết tình trạng cung vượt cầu ở phân khúc nhà cao cấp trên thị trường. Những điều luật này sẽ được trình lên Quốc hội trong phiên họp diễn ra vào tháng năm, và dự kiến sẽ được thông qua vào tháng mười một năm nay.

Bên cạnh đó, đại diện Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết các cơ quan quản lý đang nghiên cứu một số sản phẩm có thể liên kết “bốn nhà” để lấy lại niềm tin cho thị trường bất động sản và giải quyết cục máu đông của thị trường.

Posted By Unknown20:40

Read More

Tiền chênh trăm triệu "tái xuất" trên thị trường căn hộ

(Dân trí) - Chị D vừa "xuống tiền" mua căn hộ được vài hôm, đã nhận được điện thoại từ chính nhân viên bán hàng đề nghị chị bán lại với giá chênh 50 triệu. Trên các trang rao vặt, mức giá chênh từ vài chục cho đến vài trăm triệu đã xuất hiện đối với các căn hộ tốt, đã hoặc đang hoàn thiện.

Sau thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản cuối năm 2013 và đầu năm 2014 đã có xu hướng ấm dần lên, thể hiện qua lượng giao dịch tăng nhiều những tháng gần đây , các dự án dở dang tiếp tục được triển khai và mở bán, niềm tin của khách hàng dần được hồi phục…

Theo ghi nhận, người mua hiện chủ yếu quan tâm đến các dự án đã hoặc gần hoàn thiện nhằm tránh tranh chấp về chất lượng hoàn thiện và thời gian bàn giao. Những dự án chất lượng tốt, chủ đầu tư uy tín và giá cả hợp lý đang trở thành tâm điểm thu hút khách.

Đáng lưu ý, dù mới chỉ đầu năm nhưng tại nhiều sàn giao dịch, lượng người đến tìm mua các căn hộ nhỏ 45 - 75 m2 với mức giá khoảng 1 - 2 tỷ đồng tăng lên rõ rệt, khác hẳn với thời điểm này năm ngoái. Căn hộ diện tích nhỏ có sức tiêu thụ tốt do phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của số đông người tiêu dùng. Tại nhiều dự án người mua nhà phải chấp nhận trả thêm một khoản tiền chênh cho người mua trước hoặc "cò" để mua được căn hộ phù hợp.

Khảo sát tại một số sàn giao dịch lớn khu vực Hà Đông và Linh Đàm cho thấy, để mua được các căn hộ nhỏ tại dự án Xuân Mai Tower (Hà Đông) người mua phải trả chênh 20 - 70 triệu đồng/căn tùy diện tích và tầng cao; Victoria Văn Phú (Hà Đông) khoảng 10 - 25 triệu đồng/căn; dự án Kim Văn - Kim Lũ (Linh Đàm, Hoàng Mai) khoảng 30 -  150 triệu đồng/căn; VP 5 (Linh Đàm - Hà Đông) khoản chênh còn lên tới gần 300 triệu đồng/căn có vị trí đẹp...

Tại một số dự án, thậm chí còn xuất hiện tình trạng, ngay sau khi mua xong căn hộ, người mua còn được dân môi giới tại các sàn giao dịch liên tục gọi điện, nhắn tin “gạ” bán lại với khoản chênh cao hơn. Theo chị Đ.P.D, một khách hàng vừa mua căn hộ tại một dự án ở Tô Hiệu (Hà Đông), chỉ sau vài ngày xuống tiền mua căn hộ, chị đã nhận được đề nghị từ nhân viên bán hàng về việc bán lại căn hộ này với giá chênh 50 triệu đồng.

Không chỉ tại các dự án giá thấp, tại một số dự án cao cấp cũng xuất hiện tiền chênh từ vài chục cho tới cả trăm triệu đồng. Dạo qua một lượt các trang giao dịch bất động sản cho thấy, dự án chung cư Hòa Phát (đường Hoàng Minh Giám, Thanh Xuân) được rao bán chênh khoảng 150-200 triệu đồng/căn so với giá gốc; chung cư UDIC (Nam Trung Yên, Cầu Giấy) chênh 80-150 triệu đồng/m2 tùy căn, tùy hướng.

Đặc biệt, dự án Vinhomes Times City vừa mở bán hôm 17/3 mới đây đã thu hút hàng trăm khách hàng quan tâm, tìm hiểu. Dù mở bán dành riêng cho cư dân Vinhomes Times City song hàng dài khách hàng từ nhiều nơi đổ về xếp hàng tìm hiểu và rất nhiều giao dịch đã thành công sau 4 ngày mở bán cho thấy sức hút lớn của dự án. Trên các trang rao vặt và các sàn giao dịch, những căn đẹp của Times City cũng được rao bán chênh từ vài chục triệu đồng đến cả trăm triệu đồng mỗi căn.

Khoản tiền chênh xuất hiện trở lại cho thấy thị trường đã bắt đầu nóng dần lên với người mua có nhu cầu ở thực và sẵn sàng chấp nhận bỏ thêm tiền để chọn được căn hộ ưng ý. Theo quan sát, giá chênh cũng thường xuất hiện ở những dự án có vị trí đẹp, và đặc biệt là đã hoàn thiện.

Trao đổi với báo chí, chủ đầu tư một dự án xuất hiện khoản chênh lớn cho biết, tình trạng này hoàn toàn là do thị trường quyết định. Người mua và người bán tự thỏa thuận trên cơ sở thuận mua vừa bán.

Về phía người mua nhà, hầu hết đều thừa nhận, với mức giá hợp túi tiền, vị trí ổn cộng với cân đối được tài chính thì sẽ quyết định xuống tiền. Thời điểm này, người tiêu dùng cũng ít có tâm lý trông chờ giá xuống thêm mới mua mà ngược lại, lo ngại khi thị trường phục hồi giá sẽ tăng cao trở lại như giai đoạn trước đây.

Không chỉ giá chênh, thời điểm hiện tại, do tín hiệu thị trường đang ấm lên, nhu cầu căn hộ cũng tăng cao, giá căn hộ tại nhiều dự án bị đẩy lên. Một số chủ đầu tư còn tuyên bố sẽ tăng giá khoảng 5 - 10%. Tại Hà Nội, chủ dự án Hòa Bình Green City mới đây cho biết sẽ tăng giá khoảng 10% trong đợt mở bán tới hay như tại dự án Thăng Long Number One giá bán ra cũng đã tăng 2 - 3% so với bảng giá cũ.

Giới chuyên gia đánh giá, có một số dấu hiệu tích cực hơn cho thị trường nhà ở thương mại trong 2014. Trong đó, có thể kể tới sự hấp dẫn giảm dần ở các kênh đầu tư khác cơ như vàng, chứng khoán, hoặc gửi tiết kiệm kết hợp với chính sách tín dụng nới lỏng cho bất động sản từ các ngân hàng. Đặc biệt, sự nỗ lực của các chủ đầu tư cũng đã khuyến khích sự trở lại của dòng tiền vào bất động sản.

Trong khi đó, đề xuất mới đây của Bộ Xây dựng lên Thủ tướng Chính phủ sẽ mở ra nhiều cơ hội cho người nước ngoài mua nhà cũng như cho thuê/bán lại bất động sản của họ. Việc này cho thấy Chính phủ đang lắng nghe thị trường. Nếu những đề xuất này được thông qua, dự kiến sẽ thu hút mạnh dòng tiền từ nước ngoài, qua đó tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Theo đó, thị trường năm 2014 được kỳ vọng sẽ tốt hơn năm 2013. Tuy nhiên, điều này cũng còn phụ thuộc vào các yếu tố hỗ trợ như giá bán hợp lý, sản phẩm phù hợp với thị trường và dự án có tiến độ xây dựng tốt.

Mặc dù vậy, giới quan sát cũng cảnh báo những "cơn sốt" kiểu bong bóng như trước sẽ không xuất hiện, thị trường sẽ có sự phân hóa đáng kể. Các dự án đã và đang hoàn thiện, có vị trí và mức giá hợp lý sẽ có lực cầu rõ rệt còn những dự án "ù lì", chậm tiến độ hoặc thời hạn giao nhà còn quá xa sẽ ít được lựa chọn hơn.

"Điều này, ngoài việc hiện người mua nhà đã có nhiều lựa chọn tốt, còn do tâm lý của người mua nhà để ở không muốn rủi ro sau một giai đoạn nhốn nháo của thị trường", một nhà phân tích cho biết.

Posted By Unknown20:18

Read More

"Cứu"... gói 30.000 tỷ như thế nào?

(Dân trí) - Bỏ điều kiện khống chế diện tích căn hộ dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; kéo dài thời hạn trả nợ lên 15 năm; thêm nhiều ngân hàng tham gia triển khai gói tín dụng… Đây là những đề xuất của Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng về gói 30.000 tỷ đồng.

Mở rộng toàn bộ điều kiện vay

Báo cáo mới nhất gửi đến Chính phủ, Thủ tướng ký ngày 19/3 của Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, tính đến hết ngày 15/3/2014, các ngân hàng đã cam kết cho vay với 3.048 khách hàng. Tổng số tiền cam kết đạt 2.909 tỷ đồng. Trong đó, tiền đã giải ngân cho 3.023 khách hàng với dư nợ cho vay đạt 1.322 tỷ đồng (tương đương hơn 4%), trong đó, đã giải ngân cho 14 dự án với số tiền là 591 tỷ đồng và cho 3.011 cá nhân mua nhà với dư nợ 731 tỷ đồng.

Khái quát về việc triển khai gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng, Bộ trưởng Xây dựng đánh giá, chính sách đã được triển khai và thu được kết quả bước đầu. Tuy nhiên tiến độ giải ngân vẫn còn chậm, do nguồn cung về nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 còn ít. Một số ngân hàng vẫn còn thận trọng trong việc xác định đối tượng vay. Một số chính quyền địa phương cấp cơ sở cũng chưa quán triệt chủ trương, chính sách nên việc triển khai xác nhận đối tượng còn phiền hà, chậm chễ gây bức xúc trong xã hội.

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng thông tin, sau khi thống nhất với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng đề nghị Thủ tướng cho phép điều chỉnh một số quy định có liên quan đến gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng.

Bộ đề xuất kéo dài thời hạn trả nợ từ 10 năm lên 15 năm đối với khách hàng là cá nhân. Mở rộng đối tượng vay để mua nhà ở thương mại có tổng giá trị hợp đồng cả nhà và đất không quá 1,05 tỷ đồng (không khống chế về diện tích và đơn giá).

Bộ trưởng Xây dựng cũng xin mở rộng cho vay đối với các hộ dân ở vùng thường xuyên xảy ra bão lũ thuộc các tỉnh duyên hải, Miền Trung đã có đất ở phù hợp với quy hoạch, có khó khăn về nhà ở (chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng xuống cấp hư hỏng), được vay để xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở với lãi suất 4%.

Diện đối tượng được vay tiền mua nhà từ gói tín dụng 30.000 tỷ còn gồm các hộ dân ở đô thị; cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang đã có đất ở phù hợp với quy hoạch, có khó khăn về nhà ở (chưa có nhà ở hoặc nhà xuống cấp hư hỏng) được vay để xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở, nhưng tổng số vốn vay không quá 80% của “hạn mức” 1,05 tỷ đồng.

Ngoài ra, các hợp đồng mua nhà ở xã hội đã ký trước 7/1/2013 mà chưa thanh toán hết tiền mua nhà (đối với khoản tiền chưa nộp theo tiến độ) cũng được kiến nghị đưa vào diện được vay tiền.

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cũng trình phương án, ngoài 5 ngân hàng thương mại nhà nước, bổ sung thêm một số ngân hàng thương mại cổ phần theo đề nghị của Ngân hàng Nhà nước, được phép tổ chức triển khai gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ.

Không cấp mới dự án nhà thương mại trong năm 2014

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trên địa bàn cả nước, hiện đã có 57 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 34.837 căn. Trong đó, Hà Nội có 21 dự án đăng ký chuyển đổi với quy mô xây dựng khoảng 11.408 căn với tổng mức đầu tư khoảng hơn 9.000 tỷ đồng. TPHCM có 24 dự án đăng ký chuyển đổi với quy mô xây dựng khoảng 14.800 căn với tổng mức đầu tư khoảng 8.800 tỷ đồng.

Hiện cả nước cũng có 62 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ thương mại với số lượng ban đầu là 31.999 căn hộ xin điều chỉnh thành 40.500 căn hộ. Cụ thể, Hà Nội có 35 dự án điều chỉnh với 19.494 căn hộ (tăng 5.529 căn). TPHCM có 20 dự án đăng ký điều chỉnh với 11.849 căn hộ (tăng 2.791 căn).

Tại Hà Nội, cơ quan quản lý đã tiến hành xem xét, thẩm định được 40 dự án chuyển đổi và cơ cấu. Cụ thể, có 15 dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, với tổng số căn hộ dự kiến chuyển đổi khoảng 5.478 căn thành 10.587 căn. Thành phố đã chấp thuận chủ trương cho phép chuyển đổi 6 dự án. 6 dự án đang tiếp tục xem xét. Có 3 dự án không đủ điều kiện.

Có 25 dự án điều chỉnh cơ cấu căn hộ với quy mô sử dụng đất 8,90 ha. Số lượng căn hộ thương mại điều chỉnh là 12.026 căn hộ (tăng 3.673 căn).

TPHCM có 26 dự án được xem xét. Trong đó, 10 dự án chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội với quy mô số lượng căn hộ xin chuyển sang làm nhà ở xã hội là 9.052 căn hộ (tăng 4.397 căn), tổng mức đầu tư khoảng 6.769 tỷ đồng.

Có 15 dự án điều chỉnh cơ cấu căn hộ thương mại với số lượng căn hộ thương mại điều chỉnh là 10.667 căn hộ (tăng 2.485 căn), tổng mức đầu tư khoảng 13.800 tỷ đồng. Hiện 3 dự án đã hoàn thiện, 5 dự án đã xây dựng xong phần thô và 6 dự án đã xây dựng xong phần móng. Có 1 dự án chuyển đổi công năng dự án nhà ở thương mại sang bệnh viện là 360 căn hộ chuyển đổi thành bệnh viện 500 giường.

“Tuy kết quả việc chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội còn chậm, nhưng từ tháng 5/2013, đến nay đã có 15 dự án nhà ở xã hội được động thổ, khởi công xây dựng. Tại Hà Nội có 4 dự án, TPHCM có 2 dự án” – báo cáo dẫn thêm con số.

Liên quan đến vấn đề này, Bộ trưởng Xây dựng cũng đề nghị Thủ tướng yêu cầu các địa phương kiên quyết tạm dừng, dừng các dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển cũng như nhu cầu của địa phương. Theo hướng đề xuất này, các địa phương cũng không cấp phép đầu tư mới đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, các dự án khu đô thị mới trong năm 2014.

Bộ trưởng Xây dựng cũng “gợi ý” cho phép các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới đã qua phân loại được đưa vào diện tiếp tục triển khai mà chủ đầu tư hiện đang nợ tiền sử dụng đất, chưa thực hiện kinh doanh (chưa bán hoặc chưa huy động vốn) nhưng giá thị trường hiện tại thấp hơn suất đầu tư (bao gồm chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng, chi phí đầu tư công trình, tiền sử dụng đất) thì được phép tính lại tiền sử dụng đất phải nộp theo mặt bằng giá thị trường hiện nay và không phải nộp phạt do chậm nộp tiền sử dụng đất.

Posted By Unknown20:02

Read More

Lãi suất cho vay mua nhà 6% cao hay thấp?

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, mức lãi suất 6%/năm đặt trong cơ cấu khoản vay kỳ hạn 10 năm đối với người mua nhà ở hiện nay có liên hệ với các chỉ số vĩ mô có thể coi là hợp lý và là mức lãi suất rất tốt đối với các doanh nghiệp tạo nguồn cung nhà ở xã hội và nhà thương mại giá thấp.

Lãi suất cho vay mua nhà để ở 6%/năm có thể coi là mức chi phí hợp lý trong mặt bằng lãi suất thị trường.

Gần đây, một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh liên tục có những ý kiến giảm lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội và nhà thương mại của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.

Theo đó, lãi suất đối với những khoản vay cá nhân mua nhà giảm từ mức 6%/năm hiện nay xuống 3%/năm để kích thích nhu cầu mua nhà trong dân, tạo động lực thúc đẩy giải ngân gói tín dụng ưu đãi này.

Liên quan đến vấn đề này, trước hết phải xác định lãi suất cho vay mua nhà 6%/năm đang được 5 NHTM Nhà nước thực hiện trên cơ sở gói tín dụng 30.000 tỷ đồng của Chính phủ hỗ trợ người dân để có nhà ở.

Với mức lãi suất cho vay 6%/năm, NHTM Nhà nước được NHNN cho vay tái cấp vốn 4,5%/năm, 1,5% còn lại dành cho ngân hàng để thực hiện hoạt động cho vay, chi phí quản lý khoản vay, rủi ro…

Trong khi lãi suất thương mại hiện nay vào khoảng 12%/năm, thì lãi suất ưu đãi gói tín dụng nhà ở chỉ bằng 50% so với mặt bằng lãi vay thị trường. Lãi suất cho vay mua nhà để ở 6%/năm có thể coi là mức chi phí hợp lý trong mặt bằng lãi suất thị trường và tổng thể lợi ích chung: lợi ích người dân, lợi ích doanh nghiệp và lợi ích quốc gia.

Trên thực tế, để có mức lãi suất 6%/năm dành cho người mua nhà vay vốn, Chính phủ phải cấp bù lãi suất. Hiện nay, để có nguồn vốn cho đầu tư phát triển hạ tầng, các công trình phúc lợi phục vụ quốc kế dân sinh, Chính phủ phải phát hành trái phiếu huy động vốn ngoài xã hội với lãi suất phổ biến 8%/năm.

Như vậy trong bối cảnh đó, so với mặt bằng lãi suất thương mại, lãi suất ưu đãi dành cho người mua nhà ở thương mại và nhà ở xã hội có thể nói hợp lý. Và nếu so với lãi suất trái phiếu Chính phủ huy động gần đây dao động khoảng 7,2%/năm đến hơn 8%/năm thì Nhà nước đã phải bù lãi suất cho mỗi khoản vay 6%/năm.

Mặc dù việc cấp bù lãi suất được NHNN thực hiện theo hình thức bút toán, nhưng khi NHTM Nhà nước giải ngân cho người mua nhà vay thì là tiền thật. Song, để có nguồn vốn này, NHNN phải thực hiện các nghiệp vụ của NHTW: như nghiệp vụ thị trường mở; phát hành tín phiếu và tái cấp vốn để tạo tiền cung ứng cho các NHTM Nhà nước thực hiện giải ngân gói 30.000 tỷ đồng, cũng là một chi phí không thể không tính đến.

Đúng là thực hiện hoạt động an sinh xã hội phải mất chi phí, nhưng bất cứ một Chính phủ nào khi thực hiện gói an sinh cũng phải sử dụng đến nguồn vốn ngân sách, hay nói cách khác là một phần tiền thuế của dân. Nếu giảm lãi suất cho vay mua nhà ở xuống 3%/năm trong bối cảnh lãi suất trái phiếu Chính phủ, lãi suất thị trường hiện nay, nhà điều hành vĩ mô sẽ phải cơ cấu đầu tư toàn xã hội, phải tăng thêm khoản chi cấp bù lãi suất, mới ra được một giá lãi suất thấp hơn. Nhất là trong bối cảnh bội chi ngân sách, Quốc hội vừa phải thông qua nâng bội chi lên 0,5% cho năm tài khóa 2013.

Mức lãi suất 6%/năm đặt trong cơ cấu khoản vay kỳ hạn 10 năm đối với người mua nhà ở hiện nay có liên hệ với các chỉ số vĩ mô có thể coi là hợp lý và là mức lãi suất rất tốt đối với các doanh nghiệp tạo nguồn cung nhà ở xã hội và nhà thương mại giá thấp.

Theo quy định của gói tín dụng nhà ở 30.000 tỷ đồng, thì lãi suất những năm tiếp theo sẽ được điều chỉnh bằng 50% lãi suất thị trường nhưng không vượt quá 6%/năm. Giả dụ lạm phát năm 2014 diễn ra đúng với kịch bản Quốc hội giao cho Chính phủ là 7%, GDP 5,8% và trung bình tăng trưởng GDP giai đoạn 2010-2015 ở mức 6% thì không phải quá cao.

Đại diện Chính phủ đã cam kết bội chi ngân sách trong hai năm 2014-2015 sẽ theo hướng giảm dần. Theo đó lãi suất tiền gửi ngân hàng sẽ hướng về các chỉ số vĩ mô, trong đó lãi suất trái phiếu Chính phủ là trụ cột cho lãi suất thị trường bám theo. Rất có thể lãi suất trái phiếu sẽ không tăng đột biến trong một diễn biến ổn định kinh tế vĩ mô vẫn đang được Chính phủ đặt lên hàng đầu trong điều hành hai năm tới.

Chi phí trả nợ gốc và lãi vay sẽ giảm bớt đến 50% đối với người vay vốn gói tín dụng 30.000 tỷ đồng nếu linh hoạt kỳ hạn trả nợ và được các NHTM kéo dài ra 15 - 20 năm (như BIDV đang thực hiện).

Theo đó, người mua nhà vay vốn từ 500-700 triệu đồng, mỗi tháng trả cả gốc và lãi quanh mức 4 triệu đồng sẽ có nhiều người đi vay lãi suất 6%/năm trong gói tín dụng nhà ở 30.000 tỷ đồng. Điều này vừa tạo điều kiện giải ngân nhanh cho người có nhu cầu nhà ở thực sự, lại ngăn chặn được việc lợi dụng chính sách lãi suất thấp của các chủ đầu tư dự án.

Theo Báo Đầu Tư

Posted By Unknown19:45

Read More

Không cấp sổ đỏ cho người mua nhà, phạt ra sao?

(Dân trí) - Tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán không làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà ở có thể bị phạt tới 1 tỷ đồng.

Đây là nội dung trong dự thảo Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đang được lấy ý kiến rộng rãi. Theo đó, trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích có mức phạt từ 1 triệu đến 150 triệu đồng.

Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất phi nông nghiệp; đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác mà không được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép thì có chung mức xử phạt từ 5 triệu đến 500 triệu đồng tùy theo mức độ.

Các khu đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất mà tự ý chuyển sang đất phi nông nghiệp theo quy định phải nộp tiền sử dụng đất hoặc chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở cũng sẽ bị phạt từ 5 triệu đến 500 triệu đồng.

Khung xử phạt này cũng được áp dụng cho các công trình, đầu tư bất động sản thuộc khu vực đô thị, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế được xây dựng trái với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được công bố; đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ sang đất thương mại dịch vụ.

Ngoài việc bị áp dụng hình thức xử phạt đối với mỗi vi phạm hành chính, cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính bị áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khắc phục hậu quả sau: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu; Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng với giấy phép.

Đáng chú ý, dự thảo Nghị định cũng đã đưa ra mức xử phạt từ 200 triệu đồng đến 700 triệu đồng đối với tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán chậm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà ở.

Phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán không làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà ở mà đã bàn giao nhà ở cho người mua.

 (Tham khảo nguồn Dân trí)

Posted By Unknown06:58

Read More

Tranh chấp diện tích chung cư, Bộ Xây dựng nói gì?

Đại diện Bộ Xây dựng vừa chính thức lên tiếng sau hàng loạt tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư về cách tính diện tích căn hộ tại một số dự án chung cư.

Đáng chú ý, theo phản ánh của một số khách hàng, ngọn nguồn của các tranh chấp chính là do cách tính diện tích căn hộ chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng mà cụ thể là Thông tư 16/2010 không thống nhất với Luật Nhà ở và Nghị định 71.

---------------------------------------o0o--------------------------------------

Tuy nhiên, trả lời VnEconomy, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, cho rằng nội dung hướng dẫn về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư nêu tại Thông tư số 16/2010 là “không trái với quy định” của Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010 của Chính phủ.

Ông Hà nói:

- Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010 không có quy định cụ thể về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư mà chỉ có quy định về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Việc tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư thì Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng hướng dẫn.  

Định nghĩa về phần sở hữu riêng, sở hữu chung trong nhà chung cư đã được quy định rõ trong Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010. Trong Nghị định 71, Chính phủ cũng đã giao “Bộ Xây dựng quy định và ban hành mẫu hợp đồng mua bán nhà ở” trong đó có hợp đồng mua bán nhà chung cư.

Còn trong Thông tư số 16/2010, Bộ Xây dựng quy định rõ “đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau như phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ”.

Vì vậy, Thông tư số 16/2010 chỉ hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư để xác định giá bán căn hộ chung cư đó, mà không hướng dẫn cách xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Nhưng nhiều khách hàng mua căn hộ phản ánh, các quy định của Bộ Xây dựng có sự khác biệt về cách tính diện tích đối với loại nhà ở riêng lẻ mà người dân và giới xây dựng vẫn tính hiện nay nên mới dẫn đến tranh cãi?

Đúng vậy, căn hộ nhà chung cư có tính đặc thù về sở hữu và sử dụng, vì vậy cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư cũng khác so với cách tính diện tích nhà ở riêng lẻ. Trong khi nhà ở riêng lẻ được tính diện tích theo “phủ bì”, tức cả diện tích tường bao đều là diện tích sở hữu của chủ sở hữu.

Nhà chung cư, do phần kết cấu khung, tường, hộp kỹ thuật thuộc sở hữu chung của cả tòa nhà nên việc tính diện tích sàn có phần tường, cột, hộp kỹ thuật nằm ở trên vào diện tích căn hộ cũng có quan điểm khác nhau, mỗi quốc gia lại có cách tính khác nhau.

Tuy nhiên, có một nguyên tắc chung là tất cả các diện tích xây dựng đều được phân bổ vào giá bán căn hộ và các phần diện tích thương mại khác trong tòa nhà. Hầu hết các nước như Mỹ, Anh, Hàn Quốc, Ấn Độ, Singapore … đều sử dụng nguyên tắc này để tính diện tích căn hộ nhà chung cư.

Cụ thể thì hiện nay có bao nhiêu cách tính diện tích căn hộ, thưa ông?

Hiện trên thế giới có ba cách tính diện tích căn hộ. Thứ nhất là tính diện tích sử dụng căn hộ - diện tích đặt thảm, là diện tích thông thủy của các phòng, sảnh, khu vệ sinh… trong căn hộ.

Thứ hai là tính diện tích xây dựng căn hộ, bao gồm diện tích sử dụng tính ở phần 1 cộng  với diện tích tường ngăn căn hộ, diện tích cột, đường ống kỹ thuật trong căn hộ đó. Nếu căn hộ có ban công, lô gia, thì diện tích ban công, lô gia được tính vào diện tích xây dựng căn hộ; một số nơi diện tích ban công, lô gia được tính 1/2 vào diện tích xây dựng của căn hộ, một số nơi thì tính 100% diện tích ban công, lô gia vào diện tích xây dựng của căn hộ.

Đây thực chất là diện tích căn hộ tính theo tim tường bao đang được áp dụng ở Việt Nam. Ở một số nước người ta tính diện tích xây dựng căn hộ bằng diện tích sử dụng căn hộ cộng 10 - 15%.

Cách tính thứ  ba là tính diện tích xây dựng tổng thể căn hộ hay diện tích tính để bán căn hộ. Như cách tính ở phần 2 cộng  với diện tích sở hữu chung của cả nhà chung cư như hành lang, cầu thang, sảnh chung… phân bổ cho căn hộ đó theo tỷ lệ phần trăm. Bởi vì những phần diện tích sở hữu chung vẫn phải tính vào giá thành căn hộ.

Theo kinh nghiệm các nước, diện tích tổng thể căn hộ hay diện tích tính để bán căn hộ = diện tích xây dựng căn hộ + 25%.

Thực tế, tại Hàn Quốc diện tích căn hộ được tính theo tim tường ngăn căn hộ, trường hợp tính thông thủy thì không trừ phần diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật, nhưng phải xin ý kiến thỏa thuận của cơ quan quản lý.

Nhiều ý kiến cho rằng, chính bởi có nhiều cách tính mà chủ đầu tư đã lợi dụng, tạo sự lập lờ, khó hiểu trong hợp đồng để mưu lợi?

Việc Bộ Xây dựng hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư có thể thỏa thuận theo hai phương pháp: tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ và để bên bán - bên mua tự thỏa thuận lựa chọn cách tính.

Trên thực tế, cách tính diện tích sàn căn hộ theo phương pháp nào cũng không làm ảnh hưởng đến việc xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư, bởi vì phần sở hữu chung như cột, tường ngăn chia căn hộ... đã được Luật Nhà ở quy định và được xác định rõ trong hợp đồng mua bán.

Cùng với đó, việc xác định diện tích căn hộ theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng chỉ là để xác định số tiền mua căn hộ theo thỏa thuận giữa bên bán và bên mua một cách dễ dàng và chính xác nhất, đồng thời không phải nếu tính diện tích theo tim tường thì chủ đầu tư bán cả phần sở hữu chung và phần cột, tường được chuyển thành sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, hoặc nếu tính diện tích theo thông thủy thì chủ sở hữu căn hộ không có quyền sử dụng phần tường, cột nằm phía trong căn hộ của mình;

Ngoài ra, thông tư của Bộ Xây dựng không quy định bắt buộc bên bán và bên mua căn hộ nhà chung cư phải tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước tim tường mà đã hướng dẫn 2 cách tính để các bên thỏa thuận. Giao dịch mua bán nhà ở là giao dịch dân sự và theo pháp luật dân sự thì các bên mua bán được quyền thỏa thuận lựa chọn một trong hai cách tính nêu trên, khi các bên đã thống nhất lựa chọn cách tính diện tích căn hộ ghi vào hợp đồng mua bán thì phải tuân thủ các thỏa thuận nêu trong hợp đồng.

Đặc biệt, tại Luật Nhà ở nêu rõ "nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng căn hộ không thấp hơn 45 m2", vì vậy Thông tư của Bộ Xây dựng hướng dẫn cách tính sàn căn hộ chung cư theo diện tích sàn xây dựng, tức là theo kích thước tim tường cũng là phù hợp với quy định của Luật Nhà ở.

Tôi khẳng định, việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp nêu tại Thông tư số 16/2010 đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như mang thêm lợi nhuận cho bên bán, đặc biệt là không có xảy ra việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường.

Bởi lẽ, về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư, bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, thiết bị,…, cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ và các phần sở hữu riêng khác.

Vì vậy, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên, nhưng tổng giá bán căn hộ của hai trường hợp này đều không thay đổi.

Như vậy, dù tính theo cách nào thì người mua căn hộ cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi. 

(Minh Khánh)

Theo VnEconomy

Posted By Unknown06:43

Read More