Chung cư mini khởi sắc trở lại thị trường bất động sản

Hàng nghìn dự án chung cư mini đang “chết mòn” có thể khởi sắc trở lại bởi những quy định về hợp thức hóa chung cư mini đã được đưa vào trong dự thảo Luật Nhà ở vừa ban hành gần đây.

Sản phẩm “hot” một thời

Thời điểm năm 2012, thị trường ảm đạm ở hầu hết các phân khúc, các dự án căn hộ hầu như rơi vào trạng thái tê liệt, doanh nghiệp rơi vào vòng luẩn quẩn của nợ nần.

Thế nhưng, trong bối cảnh đó, các dự án chung cư mini vẫn duy trì được tính thanh khoản tốt bởi sở hữu khá nhiều ưu thế so với dòng sản phẩm khác.

Trong một thời gian dài, chung cư mini được coi như điểm sáng của thị trường bất động sản thậm chí nhiều ý kiến còn cho rằng, loại nhà ở này sẽ “cứu cánh” cho nhiều doanh nghiệp.

Với ưu thế vốn đầu tư nhỏ, lại quay vòng vốn khá nhanh, không ít doanh nghiệp khi đó chán nản với căn hộ chung cư đã chuyển hướng sang phân khúc này nhằm duy trì hoạt động và hy vọng hồi phục.

Về phương diện người mua, có hai điểm cộng của chung cư mini dẫn đến quyết định xuống tiền mua căn hộ.

Thứ nhất, tại thời điểm năm 2011 - 2012, tuy giá bán của các dự án nhà ở thương mại đã le lói xu hướng giảm nhưng vẫn ở mức cao, thấp nhất cũng khoảng 20 - 25 triệu đồng/m2.

Mức giá trên rõ ràng kém hấp dẫn hơn so với con số khoảng 500 - 700 triệu đồng/căn hộ chung cư mini khoảng 50m2, bởi nó khá phù hợp với khả năng tài chính của đại bộ phần người dân.

Thực tế cho thấy, ngay cả ở thời điểm hiện tại, các dự án căn hộ chung cư thương mại với mức giá tương đương vẫn có thanh khoản tốt, thậm chí đang khan hiếm hàng trong ngắn hạn.

Không ít các ông chủ doanh nghiệp bất động sản lúc đó đã lạc quan khi cho rằng, chung cư mini sẽ là “phao cứu sinh” trong việc đảm bảo mang lại nguồn thu nhất định để duy trì hoạt động cho doanh nghiệp.

Thứ hai, trong lúc mà cả thị trường bất động sản, người mua nhà chờ dài cổ để nhận nhà bởi đâu đâu cũng thấy ngừng thi công, chậm tiến độ; thậm chí để hoang hóa trong nhiều năm liền do các ông chủ dự án đói vốn.

Khi đó, chung cư mini lại chiếm ưu thế khi cần vốn đầu tư ít nên thi công nhanh, người mua có thể nhận nhà ở ngay chỉ sau vài tháng khởi công.

“Chết” vì hoài nghi pháp lý

Cùng với sự đi xuống của thị trường, giá nhà ở thương mại giảm sâu khiến lợi thế lớn về giá của chung cư mini đã không còn trở thành hot với người mua.

Các báo cáo bất động sản gần đây cho thấy, giá nhà ở đã giảm tới 50% so với vài năm trước; thậm chí có dự án thuộc diện “cực rẻ” đã xuất hiện và gây bão thị trường với giá dưới 10 triệu đồng/m2. Cộng thêm việc nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp được nhà nước hỗ trợ bằng cả chính sách lẫn tài chính đã tham gia vào thị trường bất động sản.

Do vậy, trong vòng hơn 1 năm trở lại đây, hàng nghìn dự án chung cư mini đã trở thành “cục nợ” của không chỉ doanh nghiệp mà cả thị trường bất động sản.

Chung cư mini đang “sống dở chết dở” bởi hàng loạt những hoài nghi về mặt pháp lý, hạ tầng, các tiêu chuẩn xây dựng…

Ông Hoàng Văn Hòa, Tổng giám đốc HB Land, phân tích, khi giá rẻ vẫn còn là lợi thế thì những khuyết điểm nêu trên (vốn là đặc trưng của loại hình nhà ở chung cư mini) đã dễ dàng được người mua chấp nhận do cầu cao hơn cung.

Nhưng hiện nay, khi đã mất dần lợi thế về giá, khuyết điểm đó hiển nhiên trở thành “tử huyệt” của loại hình nhà ở này khiến thanh khoản gần như đóng băng.

Dạo một vòng thị trường, những khu vực xuất hiện nhiều chung cư mini nhất như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Từ Liêm. Đây là các khu vực có mật độ dân đông, chủ yếu là dân lao động và người đi làm, sinh viên có thu nhập trung bình và thấp.

Do thị trường gặp khó khăn, không ít ý tưởng mới để sử dụng chung cư mini đã được các chủ đầu tư biến hóa nhằm gỡ gạc chút ít.

Nhiều chung cư mini mãi không bán được đã chuyển sang hình thức cho thuê nhà trọ bình dân. Anh Phương, chủ một số nhà chung cư mini ở khu vực Xuân Đỉnh, Cổ Nhuế (Từ Liêm, Hà Nội) cho biết: Khá lâu rồi không có người đến mua căn hộ, đầu tư 3 - 4 cái chung cư kiểu này (khoảng 6 - 7 tầng) ở mấy mảnh đất mà các cụ để lại giờ trở thành nhà trọ hết rồi.

Theo tiết lộ của anh Phương, các căn hộ khoảng trên dưới 30m2 của anh đang cho thuê với giá từ 3 - 4 triệu đồng/tháng. Từ ngày chuyển sang cho thuê nhà trọ, dù “lượm bạc cắc” nhưng theo anh Phương “vẫn khỏe hơn nhiều so với trước”.

Cũng đồng cảnh ngộ ở trên, anh Bình, chủ 2 tòa chung cư mini ở Mai Dịch, Hà Nội, do mãi không bán được nhà, anh cải tạo lại thành phòng hát và nhà nghỉ bình dân để cho thuê kiếm lời.

Theo chia sẻ của anh Bình, khá nhiều bạn bè, đối tác cũng đã chuyển hướng tương tự các tòa nhà chung cư mini sang để cho thuê.

Có thoát hiểm nhờ Luật?

Hàng nghìn chung cư mini đang “chết mòn” được kỳ vọng sẽ khởi sắc trở lại nhờ được luật hợp thức hóa.

Tại dự thảo Luật Nhà ở vừa được Bộ Xây dựng ban hành, một điểm đáng chú ý liên quan đến vấn đề chung cư tư nhân đã được đưa vào luật.

Mặc dù dự thảo lần thứ 11 Luật Nhà ở không nói rõ tới loại hình nhà chung cư mini, nhưng tại mục 3, điều 48 của dự thảo có nêu rõ:

“Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên và tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu và đáp ứng các tiêu chuẩn về nhà chung cư, thì sẽ được cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ riêng lẻ trong nhà ở đó”.

Đây được coi là điểm rất mới trong Luật Nhà ở, nếu được thông qua sớm, những hoài nghi về mặt pháp lý sẽ không còn là tử huyệt của chung cư mini.

Với ưu thế nguồn cung sẵn có, căn hộ diện tích nhỏ, giá mềm, chung cư mini sẽ khởi sắc trở lại do nhu cầu loại nhà ở này trên thị trường hiện rất cao do khan hiếm nguồn cung.

Posted By Unknown21:36

Read More

Bất động sản đang rục rịch hồi sinh?

(Dân trí) - Sau một thời gian dài "đóng băng", thị trường bất động sản có vẻ như đang âm thầm hồi phục trở lại một cách ổn định hơn. Những thông tin nhà đất được nhắc tới thường xuyên hơn và giao dịch trên thị trường cũng bắt đầu có dấu hiệu sôi động trở lại...

Báo cáo tại phiên họp thường kỳ tháng 2 mới đây, Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, tín hiệu thị trường được ghi nhận từ thực tế tiếp tục khởi sắc. Giá cả bất động sản sau một thời gian giảm mạnh, gần đây hầu như không giảm, có thời điểm còn tăng nhẹ. Bộ trưởng Xây dựng dẫn chứng ở Cổ Nhuế, Từ Liêm, An Hưng, Hà Đông giá tăng 1-2%.

Giao dịch mua bán nhà cũng tiếp tục tăng. Hà Nội trong 2 tháng có 1.294 giao dịch thành công, cao gấp 2 lần so với cùng kỳ 2013. TPHCM cũng đã tăng tương tự dù mức tăng thấp hơn Hà Nội một chút. Giao dịch thành công nhiều nhất là ở những dự án có vị trí thuận lợi, căn hộ cho người có nhu cầu ở thực.

Theo Bộ trưởng, một tín hiệu tích cực khác là tồn kho bất động sản tiếp tục giảm, hiện còn 92.690 tỷ đồng, giảm 1,7% so với năm ngoái. Con số này được coi là có chuyển biến tích cực, khi nguồn cung vẫn tăng mạnh trong thời gian qua.

Cụ thể hơn, tại buổi làm việc giữa Ban chỉ đạo TW về nhà ở và thị trường bất động sản với lãnh đạo thành phố Hà Nội mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam chia sẻ, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ấm lên, được biểu hiện qua 4 dấu hiệu: Giá bất động sản bắt đầu ổn định; thanh khoản thị trường tăng lên; yếu tố về dư nợ cho vay tăng và dấu hiệu tăng các loại thuế liên quan đến bất động sản.

Theo nhận định của Thứ trưởng Nam, năm 2014 cơ bản thị trường sẽ vẫn dần ấm lên dựa trên những cơ sở thị trường cuối 2013. Bên cạnh đó, gói 30.000 tỷ đến nay mới giải ngân được 2%, sắp tới với giải pháp của Chỉnh phủ chắc chắn giải ngân sẽ tăng lên, dòng tiền tiếp tục được hướng vào bất động sản.

Nhận định về thị trường, giới chuyên gia hầu hết đều cho rằng, thị trường bất động sản đang phục hồi rõ rệt và tốt lên trông thấy. Trong báo cáo mới công bố hồi đầu tháng 3, Savills Việt Nam cũng cho rằng, sau thời kỳ “bong bóng bất động sản” 2008-2009, giá nhà ở có xu hướng giảm.

Tuy nhiên, uy tín của chủ đầu tư và cam kết tiến độ xây dựng đã giúp củng cố niềm tin cho người mua nhà. Hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng đối tác và lãi suất ổn định cũng góp phần khuyến khích người mua, giúp làm tăng lượng giao dịch và thanh khoản thị trường. Trong những quý sau, lượng giao dịch được dự đoán sẽ tiếp tục tăng và chỉ số giá nhà ở sẽ trở nên ổn định.

Cùng chung nhận định, hãng tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam cũng cho biết, nối  tiếp quý 3 với lượng căn hộ hoàn thiện kỷ lục, quý 4/2013 cũng ghi nhận một lượng hoàn thiện lớn, đạt 7.500 căn. Phần lớn nguồn cung này đến từ các dự án quy mô như Đại Thanh, The Sparks (trước đây là Lê Văn Lương Residential), và Mulberry Lane...

Một diễn biến nổi bật trong quý là việc các chủ đầu tư chuyển hướng tập trung từ các sản phẩm giá thấp (dưới 20 triệu/m2) sang sản phẩm giá trung (20-30 triệu/m2). Lần đầu tiên sau 2 năm, sản phẩm giá thấp không còn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nguồn cung chào bán mới. Điều này có thể được xem như động thái mới của chủ đầu tư khi thị hiếu của thị trường chuyển hướng sang các sản phẩm giá trung. Các quý trước, giao dịch chủ yếu diễn ra ở khoảng giá thấp.

Theo CBRE, nhiều khả năng, đây là hệ quả của việc niềm tin của người tiêu dùng được cải thiện đáng kể, và cũng chính điều này làm tổng lượng giao dịch tăng đến 50% so với quý trước. Vàng, vốn là kênh dự trữ tài sản chủ yếu trong các cuộc khủng hoảng, đã ghi nhận mức giá giảm mạnh cả trong nước và thế giới. Điều này cho thấy kỳ vọng thị trường về triển vọng kinh tế đã cải thiện, và người mua cũng mạnh dạn chi tiêu hơn so với trước đây. Thị trường chứng khoán trong nước cũng được hưởng lợi từ xu hướng này, khi VN-Index đạt được mức tăng trưởng 22% trong năm qua.

Chỉ số bất động sản cho cả nhóm ngành đầu tư và phát triển bất động sản lẫn nhóm ngành dịch vụ bất động sản đều liên tiếp tăng trong nhiều tháng gần đây.

Khảo sát qua một số sàn giao dịch bất động sản ở Hà Nội cho thấy, thời điểm này người mua nhà cũng bắt đầu chịu xuống tiền và giao dịch tăng lên đáng kể. Theo thống kê của liên minh sàn bất động sản G5 cho thấy, năm 2013 nhóm G5 phân phối thành công gần 1.500 căn hộ, và số lượng căn hộ giao dịch qua các quý đều tăng lên. Nhóm này cho rằng, với triển vọng thị trường tốt hơn, trong năm nay họ kỳ vọng sẽ bán thành công từ 2.000 - 2.500 căn hộ.

Đáng lưu ý, tại thời điểm này, một dấu hiệu khác chứng tỏ thị trường đã "nóng" lên khá nhiều so với giai đoạn trước là việc thị trường cũng bắt đầu xuất hiện "tiền chênh" tại một số dự án từ vài chục cho tới vài trăm triệu.

Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà đang có xu hướng nhích dần lên. Theo sổ tay thị trường của CBRE Việt Nam, lãi suất cho vay hiện tại được tính dựa trên mức lãi suất trung bình của 10 ngân hàng vào khoảng 13,3%/năm, tăng nhẹ so với 13,1% trong tháng 1 và 12,9% trong tháng 12. Mức lãi suất cho vay mua nhà trong 6 tháng gần đây dường như chỉ xoay quanh mốc trên dưới 13%/năm.  Tại các ngân hàng thương mại cũng liên tục tung ra các gói vay ưu đãi với lãi suất cho vay mua nhà ở thương mại trong 6 tháng hoặc 1 năm đầu tiên đang ở khoảng 6-9%, cá biệt có ngân hàng áp mức 5%.

CBRE cũng cho biết, dưới con mắt của các nhà nghiên cứu bất động sản, thị trường đang có chuyển biến khá tích cực. Chỉ số bất động sản cho cả nhóm ngành đầu tư và phát triển bất động sản lẫn nhóm ngành dịch vụ bất động sản đều liên tiếp tăng trong nhiều tháng gần đây.

Về mặt chính sách, thị trường cũng có nhiều kỳ vọng. Hiện Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi đang được thảo luận được kỳ vọng sẽ có những thay đổi tích cực nhằm tiến tới một thị trường bất động sản cân bằng, minh bạch và bền vững hơn.

Theo chuyên viên Đặng Văn Phát - công ty chứng khoán Bản Việt, việc nới lỏng điều kiện sở hữu bất động sản của người nước ngoài, đặc biệt là đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, sẽ mở ra một phân khúc thị trường mới, góp phần giải quyết tình trạng cung vượt cầu ở phân khúc nhà cao cấp trên thị trường. Những điều luật này sẽ được trình lên Quốc hội trong phiên họp diễn ra vào tháng năm, và dự kiến sẽ được thông qua vào tháng mười một năm nay.

Bên cạnh đó, đại diện Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết các cơ quan quản lý đang nghiên cứu một số sản phẩm có thể liên kết “bốn nhà” để lấy lại niềm tin cho thị trường bất động sản và giải quyết cục máu đông của thị trường.

Posted By Unknown20:40

Read More