Luật Nhà ở đang "đá nhau" với Luật Kinh doanh BĐS

(Baodautu.vn)  Luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở vẫn đang còn nhiều chồng chéo, mâu thuẫn nhau cần thiết phải được sửa đổi.

Hai Luật chưa đồng nhất

Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, việc đưa cả 2 dự thảo Luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở để lấy ý kiến cùng một thời điểm là nhằm tránh sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa các quy định trong quá trình hoàn thiện 2 Luật này. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, ngay trong dự thảo lần này, đã có nhiều quy định “đá” nhau giữa hai Luật cần thiết phải được sửa đổi.

Luật sư Nguyễn Thị Cam, đại diện công ty Luật TNHH Đất Luật cho rằng, theo quy định tại khoản 5, dự thảo Luật Nhà ở, “Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được ký hợp đồng cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo thỏa thuận đã có đủ điều kiện quy định… ”.

Quy định này mâu thuẫn với quy định trong dự thảo Luật kinh doanh BĐS là cho phép chủ đầu tư cho thuê, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

“Cùng một cơ quan là Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo, nhưng chẳng hiểu sao cùng một vấn đề lại có 2 quy định không thống nhất nhau”, luật sư Cam nói và kiến nghị, cần phải thống nhất vấn đề này giữa hai luật, trong đó quy định trong dự thảo Luật kinh doanh BĐS được nhiều người cho rằng tiến bộ và phù hợp với thực tiễn hiện nay.

Ngoài ra, theo ý kiến của nhiều đại biểu, tại Điều 66 khoản 3 dự thảo Luật Nhà ở quy định vốn huy động từ tiền mua tiền thuê cũng đang có nhiều bất cập. Theo quy định này, trường hợp mua bán nhà ở được xây dựng theo dự án th2i chủ đầu tư chỉ được nhận tiền mua nhà trả trước của khách hàng theo tiến độ xây dựng nhưng không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà cho người mua. Chủ đầu tư là tổ chức cá nhân nước ngoài thì chỉ được ứng trước tiền mua nhà ở của khách hàng không vượt quá 50% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn gia nhà ở.

“Tại sao lại có sự phân biệt 70% hay 50% với chủ đầu tư trong và ngoài nước? Theo tôi sự phân biệt này chẳng có ý nghĩa gì chỉ càng tạo ra sự phân biệt không cần thiết, cần phải xem xét lại ”, Luật sư Cam góp ý.

Đồng tình với quan điểm của luật sư Cam, đại diện Công ty Luật TNHH Baker & McKenzie, bà Đinh Thị Hiền Lý cho rằng, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, việc tạo môi trường thuận lợi và sự công bằng cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước là rất cần thiết để giải quyết bài toán khát vốn cho thị trường. Vì vậy, các quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS lần này làm thế nào càng không có sự phân biệt càng tốt.

Tương tự, TS Luật học Nguyễn Đăng Liêm, Hiệu trưởng Trường Đại học công nghệ thông tin Gia Định cho rằng, cần phải xác định là một loại hàng hóa đặc biệt, không mang đi đâu khỏi đất nước được, vì vậy cần phải mở rộng hợp lý để người nước ngoài tham gia để thu hút dòng vốn từ kênh này.

Cần nâng chuẩn doanh nghiệp

Theo ý kiến của hầu hết các đại biểu, để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững, một trong những yếu tố cần thiết là cần phải “nâng chuẩn” năng lực của các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực này.

Ông Nguyễn Việt Khoa, giảng viên Khoa luật, trường Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, điểm mới mà ông tâm đắc trong dự thảo Luật kinh doanh BĐS lần này là quy định, tổ chức cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định do Chính phủ quy định nhưng không được thấp hơn 50 tỷ đồng.

“Mặc dù quy định vốn pháp định và kiểm soát việc đăng ký vốn sẽ gây khó khăn phần nào cho doanh nghiệp, nhưng quy định này sẽ sàng lọc, nhằm tìm ra những nhà đầu tư có năng lực, khả năng thực sự”, ông Khoa góp ý và cho rằng, thực tế thời gian qua có không ít doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS theo kiểu “tay không bắt giặc”, khiến thị trường diễn biến bất thường, không kiểm soát được dẫn đến thị trường bị mất niềm tin.

Ở một góc nhìn khác trong câu chuyện nâng chuẩn doanh nghiệp đầu tư bất động sản và tránh rủi ro cho người mua nhà, ông Nguyễn Đăng Liêm, Hiệu trưởng Trường Đại học công nghệ thông tin Gia Định góp ý, nên áp dụng quy định buộc doanh nghiệp khi đầu tư dự án phải ký quỹ, mức ký quỹ 10% trên tổng giá trị dự án đầu tư là hợp lý, để sàn lọc nàh đầu tư không có năng lực.

Theo ông Trần Trọng Tuấn, giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, để đánh giá các văn bản pháp luật đi vào thực tiễn hay chưa cần phải nhìn nhận 3 vấn đề, đó là năng lực và tính chuyện nghiệp nhà đầu tư; cải cách thủ tục hành chính và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

“Hiện trên địa bàn TP.HCM có hàng ngàn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với khoảng 1.386 dự án phát triển nhà ở, tuy nhiên, hiện nay gần 50% trong số này (689 dự án) đã bị ngưng thi công. Thực trạng này xuất phát từ việc, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp dù không có năng lực nhưng vẫn đi đầu tư dự án, đây chính là sự bất cập”, ông Tuấn nhận định.

Theo ông Tuấn, việc nâng cao năng lực và tính chuyện nghiệp của doanh nghiệp trong đầu tư dự án bất động sản là rất cần thiết. Tuy nhiên, nâng cao năng lực doanh nghiệp như thế nào, cần phải tính toán lại, trong đó việc quy định vốn pháp định được xem là yếu tố cần, nhưng nên có quy lộ trình trong từng thời kỳ và đặc biệt là phải có cơ chế giám sát, kiểm tra vốn này. Vẫn theo ông Tuấn, năng lực doanh nghiệp chính là cơ sở để đánh giá thị trường. Chỉ có nhà đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực mới góp phần tạo sự lành mạnh và sự tích cực cho thị trường.

Posted By Unknown20:00

Read More

Những thủ tục cần thiết để vay gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng

Thông tin từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, 5 ngân hàng thương mại Nhà nước được giao nhiệm vụ cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP đã hoàn tất các khâu chuẩn bị để có thể triển khai cho vay đối với khách hàng.Sau quá trình làm việc với ngân hàng cũng như theo các thông tư, nghị quyết hướng dẫn công ty đã soạn ra những thông tin cơ bản và cần thiết nhất để khách hàng dễ nắm bắt về:

I- Đối tượng, điều kiện được vay vốn gói tín dụng 30.000 tỷ:

 1.  Đối tượng được vay vốn từ gói 30.000 tỷ:

a.Người có công với cách mạng quy định tại Pháp lệnh ưu đãi người có công với Cách mạng;

b.Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước;

c.Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp (bao gồm sỹ quan, hạ sỹ quan, chiến sỹ là quân nhân chuyên nghiệp) thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người làm công tác cơ yếu không phải là quân nhân được hưởng các chế độ, chính sách như đối với quân nhân theo quy định của pháp luật về cơ yếu;

d.Công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc tại các khu công nghiệp, gồm: Công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề;

đ.Người có thu nhập thấp và người thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu vực đô thị;

e.Đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa;

g.Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ;

h.Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệt công lập hay ngoài công lập;

i.Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

 2.Điều kiện được vay vốn từ gói 30.000 tỷ:

a.Khách hàng mua căn hộ thương mại giá rẻ, dự án nhà ở xã hộ có diện tích căn hộ dưới 70m2, đơn giá bán bao gồm tất cả các phí dịch vụ khác và thuế VAT dưới 15 triệu/m2

b.Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 8 m2 sàn/người hoặc là nhà ở tạm bợ, hư hỏng, dột nát mà chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức.

c.Trường hợp mua nhà ở thì phải có hộ khẩu thường trú hoặc có đăng ký tạm trú nhưng phải đóng bảo hiểm xã hội từ 01 (một) năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có dự án phát triển nhà ở xã hội.

d.Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải thanh toán lần đầu bằng 20% giá trị của nhà ở và phần giá trị còn lại theo Hợp đồng đã ký kết.

đ.Người thu nhập thấp quỵ định tại Điểm đ, Khoản 1 Điều này là người không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; người thuộc diện hộ gia đình nghèo quy định tại Điểm đ, Khoản 1 Điều này là đối tượng nằm trong chuẩn nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ và đối tượng bảo trợ xã hội quy định tại Điểm e, Khoản 1 Điều này phải có xác nhận của ủy ban nhân dân phường, thị trấn nơi cư trú; đối tượng quy định tại Điểm h Khoản 1 Điều này chỉ được phép giải quyết chỗ ở theo hình thức cho thuê.

II- Các thủ tục, hồ sơ để chuẩn bị vay vốn:

+ Giấy xác nhận về thực trạng nhà ở do phường, xã nơi địa phương đối tượng xác nhận. Hoặc cơ quan, đơn vị công tác của đối tượng;

+  Giấy xác nhận đóng BHXH trên 1 năm đối với trường hợp tạm trú tại TP.HCM;

+  Hồ sơ chứng minh đối tượng không thuộc diện nộp thuế TNCN đối với đối tượng là người thu nhập thấp;

+  Giấy xác nhận của UBND phường, thị trấn cư trú đối với đối tượng hộ gia đình nghèo tại khu vực đô thị

HỒ SƠ KHÁCH HÀNG CẦN CUNG CẤP ĐỂ VAY VỐN MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

 1.HỒ SƠ PHÁP LÝ

+  Giấy đề nghị vay vốn (bản gốc, theo mẫu của Ngân Hàng).

+ CMND/hộ chiếu/CMQĐ/ còn hiệu lực của khách hàng, của vợ (chồng) của khách hàng (bản sao y).

+ Hộ khẩu thường trú/KT3/Sổ tạm trú/Giấy xác nhận hộ khẩu (bản sao y).

+ Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy chứng nhận độc thân (bản sao y).

+ Giấy xác nhận thực trạng nhà ở (bản sao y).

2.HỒ SƠ TÀI SẢN ĐẢM BẢO

+ Hợp đồng mua bán nhà: sao y của công ty bán;

+ Phiếu thu: Sao y của công ty bán.

3.HỒ SƠ CHỨNG MINH TÀI CHÍNH

+ Hợp đồng lao động có thời hạn từ 1 năm trở lên hoặc Quyết định tuyển dụng hoặc Quyết định biên chế, Quyết định tăng ngạch lương gần nhất (bản sao y);

+ Bản sao y sổ BHXH (photo đóng dấu công ty) đối với khách hàng có nguồn thu nhập từ việc lao động, làm việc ngoài ngân sách nhà nước;

+ Sao kê lương qua ngân hàng 6 tháng gần nhất. (Đối với khách hàng lãnh lương qua tài khoản ngân hàng);

+ Bảng kê chi tiết xác nhận tiền lương, thưởng (Thu nhập, BHXH, BHYT, TNCN, thu nhập thực lãnh ………); phiếu ký nhận chi tiết lãnh lương, thưởng từng tháng trong 6 tháng gần nhất phải đầy đủ chữ ký của kế toán, thủ trưởng đơn vị và đóng dấu của đơn vị công tác (đối với khách hàng lãnh lương bằng tiền mặt);

+ Các chứng từ chứng minh thu nhập từ hoạt động kinh doanh khác (như Hợp đồng dân sự, kinh doanh thương mại, bảng kê xác nhận nguồn thu, lợi nhuận từ góp vốn, hoạt động đầu tư, giấy đăng ký kinh doanh……….);

+ Và các chứng từ chứng minh xác thực về thu nhập của khách hàng khác, tùy thuộc vào tính chất thu nhập của khách hàng (Công ty KH làm việc, tính ổn định của thu nhập…..)

Minh Khánh

Chuyên viên tư vấn bất động sản

Posted By Unknown19:18

Read More