Luật Nhà ở đang "đá nhau" với Luật Kinh doanh BĐS

(Baodautu.vn)  Luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở vẫn đang còn nhiều chồng chéo, mâu thuẫn nhau cần thiết phải được sửa đổi.

Hai Luật chưa đồng nhất

Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, việc đưa cả 2 dự thảo Luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở để lấy ý kiến cùng một thời điểm là nhằm tránh sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa các quy định trong quá trình hoàn thiện 2 Luật này. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, ngay trong dự thảo lần này, đã có nhiều quy định “đá” nhau giữa hai Luật cần thiết phải được sửa đổi.

Luật sư Nguyễn Thị Cam, đại diện công ty Luật TNHH Đất Luật cho rằng, theo quy định tại khoản 5, dự thảo Luật Nhà ở, “Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được ký hợp đồng cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo thỏa thuận đã có đủ điều kiện quy định… ”.

Quy định này mâu thuẫn với quy định trong dự thảo Luật kinh doanh BĐS là cho phép chủ đầu tư cho thuê, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

“Cùng một cơ quan là Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo, nhưng chẳng hiểu sao cùng một vấn đề lại có 2 quy định không thống nhất nhau”, luật sư Cam nói và kiến nghị, cần phải thống nhất vấn đề này giữa hai luật, trong đó quy định trong dự thảo Luật kinh doanh BĐS được nhiều người cho rằng tiến bộ và phù hợp với thực tiễn hiện nay.

Ngoài ra, theo ý kiến của nhiều đại biểu, tại Điều 66 khoản 3 dự thảo Luật Nhà ở quy định vốn huy động từ tiền mua tiền thuê cũng đang có nhiều bất cập. Theo quy định này, trường hợp mua bán nhà ở được xây dựng theo dự án th2i chủ đầu tư chỉ được nhận tiền mua nhà trả trước của khách hàng theo tiến độ xây dựng nhưng không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà cho người mua. Chủ đầu tư là tổ chức cá nhân nước ngoài thì chỉ được ứng trước tiền mua nhà ở của khách hàng không vượt quá 50% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn gia nhà ở.

“Tại sao lại có sự phân biệt 70% hay 50% với chủ đầu tư trong và ngoài nước? Theo tôi sự phân biệt này chẳng có ý nghĩa gì chỉ càng tạo ra sự phân biệt không cần thiết, cần phải xem xét lại ”, Luật sư Cam góp ý.

Đồng tình với quan điểm của luật sư Cam, đại diện Công ty Luật TNHH Baker & McKenzie, bà Đinh Thị Hiền Lý cho rằng, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, việc tạo môi trường thuận lợi và sự công bằng cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước là rất cần thiết để giải quyết bài toán khát vốn cho thị trường. Vì vậy, các quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS lần này làm thế nào càng không có sự phân biệt càng tốt.

Tương tự, TS Luật học Nguyễn Đăng Liêm, Hiệu trưởng Trường Đại học công nghệ thông tin Gia Định cho rằng, cần phải xác định là một loại hàng hóa đặc biệt, không mang đi đâu khỏi đất nước được, vì vậy cần phải mở rộng hợp lý để người nước ngoài tham gia để thu hút dòng vốn từ kênh này.

Cần nâng chuẩn doanh nghiệp

Theo ý kiến của hầu hết các đại biểu, để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững, một trong những yếu tố cần thiết là cần phải “nâng chuẩn” năng lực của các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực này.

Ông Nguyễn Việt Khoa, giảng viên Khoa luật, trường Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, điểm mới mà ông tâm đắc trong dự thảo Luật kinh doanh BĐS lần này là quy định, tổ chức cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định do Chính phủ quy định nhưng không được thấp hơn 50 tỷ đồng.

“Mặc dù quy định vốn pháp định và kiểm soát việc đăng ký vốn sẽ gây khó khăn phần nào cho doanh nghiệp, nhưng quy định này sẽ sàng lọc, nhằm tìm ra những nhà đầu tư có năng lực, khả năng thực sự”, ông Khoa góp ý và cho rằng, thực tế thời gian qua có không ít doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS theo kiểu “tay không bắt giặc”, khiến thị trường diễn biến bất thường, không kiểm soát được dẫn đến thị trường bị mất niềm tin.

Ở một góc nhìn khác trong câu chuyện nâng chuẩn doanh nghiệp đầu tư bất động sản và tránh rủi ro cho người mua nhà, ông Nguyễn Đăng Liêm, Hiệu trưởng Trường Đại học công nghệ thông tin Gia Định góp ý, nên áp dụng quy định buộc doanh nghiệp khi đầu tư dự án phải ký quỹ, mức ký quỹ 10% trên tổng giá trị dự án đầu tư là hợp lý, để sàn lọc nàh đầu tư không có năng lực.

Theo ông Trần Trọng Tuấn, giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, để đánh giá các văn bản pháp luật đi vào thực tiễn hay chưa cần phải nhìn nhận 3 vấn đề, đó là năng lực và tính chuyện nghiệp nhà đầu tư; cải cách thủ tục hành chính và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

“Hiện trên địa bàn TP.HCM có hàng ngàn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với khoảng 1.386 dự án phát triển nhà ở, tuy nhiên, hiện nay gần 50% trong số này (689 dự án) đã bị ngưng thi công. Thực trạng này xuất phát từ việc, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp dù không có năng lực nhưng vẫn đi đầu tư dự án, đây chính là sự bất cập”, ông Tuấn nhận định.

Theo ông Tuấn, việc nâng cao năng lực và tính chuyện nghiệp của doanh nghiệp trong đầu tư dự án bất động sản là rất cần thiết. Tuy nhiên, nâng cao năng lực doanh nghiệp như thế nào, cần phải tính toán lại, trong đó việc quy định vốn pháp định được xem là yếu tố cần, nhưng nên có quy lộ trình trong từng thời kỳ và đặc biệt là phải có cơ chế giám sát, kiểm tra vốn này. Vẫn theo ông Tuấn, năng lực doanh nghiệp chính là cơ sở để đánh giá thị trường. Chỉ có nhà đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực mới góp phần tạo sự lành mạnh và sự tích cực cho thị trường.

Posted By Unknown20:00

Read More

Những thủ tục cần thiết để vay gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng

Thông tin từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, 5 ngân hàng thương mại Nhà nước được giao nhiệm vụ cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP đã hoàn tất các khâu chuẩn bị để có thể triển khai cho vay đối với khách hàng.Sau quá trình làm việc với ngân hàng cũng như theo các thông tư, nghị quyết hướng dẫn công ty đã soạn ra những thông tin cơ bản và cần thiết nhất để khách hàng dễ nắm bắt về:

I- Đối tượng, điều kiện được vay vốn gói tín dụng 30.000 tỷ:

 1.  Đối tượng được vay vốn từ gói 30.000 tỷ:

a.Người có công với cách mạng quy định tại Pháp lệnh ưu đãi người có công với Cách mạng;

b.Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước;

c.Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp (bao gồm sỹ quan, hạ sỹ quan, chiến sỹ là quân nhân chuyên nghiệp) thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người làm công tác cơ yếu không phải là quân nhân được hưởng các chế độ, chính sách như đối với quân nhân theo quy định của pháp luật về cơ yếu;

d.Công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc tại các khu công nghiệp, gồm: Công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề;

đ.Người có thu nhập thấp và người thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu vực đô thị;

e.Đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa;

g.Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ;

h.Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệt công lập hay ngoài công lập;

i.Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

 2.Điều kiện được vay vốn từ gói 30.000 tỷ:

a.Khách hàng mua căn hộ thương mại giá rẻ, dự án nhà ở xã hộ có diện tích căn hộ dưới 70m2, đơn giá bán bao gồm tất cả các phí dịch vụ khác và thuế VAT dưới 15 triệu/m2

b.Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 8 m2 sàn/người hoặc là nhà ở tạm bợ, hư hỏng, dột nát mà chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức.

c.Trường hợp mua nhà ở thì phải có hộ khẩu thường trú hoặc có đăng ký tạm trú nhưng phải đóng bảo hiểm xã hội từ 01 (một) năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có dự án phát triển nhà ở xã hội.

d.Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải thanh toán lần đầu bằng 20% giá trị của nhà ở và phần giá trị còn lại theo Hợp đồng đã ký kết.

đ.Người thu nhập thấp quỵ định tại Điểm đ, Khoản 1 Điều này là người không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; người thuộc diện hộ gia đình nghèo quy định tại Điểm đ, Khoản 1 Điều này là đối tượng nằm trong chuẩn nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ và đối tượng bảo trợ xã hội quy định tại Điểm e, Khoản 1 Điều này phải có xác nhận của ủy ban nhân dân phường, thị trấn nơi cư trú; đối tượng quy định tại Điểm h Khoản 1 Điều này chỉ được phép giải quyết chỗ ở theo hình thức cho thuê.

II- Các thủ tục, hồ sơ để chuẩn bị vay vốn:

+ Giấy xác nhận về thực trạng nhà ở do phường, xã nơi địa phương đối tượng xác nhận. Hoặc cơ quan, đơn vị công tác của đối tượng;

+  Giấy xác nhận đóng BHXH trên 1 năm đối với trường hợp tạm trú tại TP.HCM;

+  Hồ sơ chứng minh đối tượng không thuộc diện nộp thuế TNCN đối với đối tượng là người thu nhập thấp;

+  Giấy xác nhận của UBND phường, thị trấn cư trú đối với đối tượng hộ gia đình nghèo tại khu vực đô thị

HỒ SƠ KHÁCH HÀNG CẦN CUNG CẤP ĐỂ VAY VỐN MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

 1.HỒ SƠ PHÁP LÝ

+  Giấy đề nghị vay vốn (bản gốc, theo mẫu của Ngân Hàng).

+ CMND/hộ chiếu/CMQĐ/ còn hiệu lực của khách hàng, của vợ (chồng) của khách hàng (bản sao y).

+ Hộ khẩu thường trú/KT3/Sổ tạm trú/Giấy xác nhận hộ khẩu (bản sao y).

+ Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy chứng nhận độc thân (bản sao y).

+ Giấy xác nhận thực trạng nhà ở (bản sao y).

2.HỒ SƠ TÀI SẢN ĐẢM BẢO

+ Hợp đồng mua bán nhà: sao y của công ty bán;

+ Phiếu thu: Sao y của công ty bán.

3.HỒ SƠ CHỨNG MINH TÀI CHÍNH

+ Hợp đồng lao động có thời hạn từ 1 năm trở lên hoặc Quyết định tuyển dụng hoặc Quyết định biên chế, Quyết định tăng ngạch lương gần nhất (bản sao y);

+ Bản sao y sổ BHXH (photo đóng dấu công ty) đối với khách hàng có nguồn thu nhập từ việc lao động, làm việc ngoài ngân sách nhà nước;

+ Sao kê lương qua ngân hàng 6 tháng gần nhất. (Đối với khách hàng lãnh lương qua tài khoản ngân hàng);

+ Bảng kê chi tiết xác nhận tiền lương, thưởng (Thu nhập, BHXH, BHYT, TNCN, thu nhập thực lãnh ………); phiếu ký nhận chi tiết lãnh lương, thưởng từng tháng trong 6 tháng gần nhất phải đầy đủ chữ ký của kế toán, thủ trưởng đơn vị và đóng dấu của đơn vị công tác (đối với khách hàng lãnh lương bằng tiền mặt);

+ Các chứng từ chứng minh thu nhập từ hoạt động kinh doanh khác (như Hợp đồng dân sự, kinh doanh thương mại, bảng kê xác nhận nguồn thu, lợi nhuận từ góp vốn, hoạt động đầu tư, giấy đăng ký kinh doanh……….);

+ Và các chứng từ chứng minh xác thực về thu nhập của khách hàng khác, tùy thuộc vào tính chất thu nhập của khách hàng (Công ty KH làm việc, tính ổn định của thu nhập…..)

Minh Khánh

Chuyên viên tư vấn bất động sản

Posted By Unknown19:18

Read More

Dự thảo Luật nhà ở: “nóng” nhiều vấn đề

Trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất, Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến về một số nội dung sửa đổi mới trong luật nhà ở. Nhiều vấn đề “nóng” như cho phép chủ đầu tư tự ý quyết định diện tích căn hộ hay quy định sở hữu nhà có thời hạn… đang được rất nhiều người quan tâm.

Chủ đầu tư được tự quyết định diện tích căn hộ

Tại điều 40 Luật Nhà ở hiện hành quy định tiêu chuẩn để thiết kế nhà ở thương mại như sau: Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2; Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m; Nhà biệt thự không được xây dựng quá ba tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất.

Tuy nhiên, tại điều 30 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại: “Chủ đầu tư được quyết định lựa chọn việc xây dựng nhà ở thương mại có các loại diện tích khác nhau bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt và theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng”. Như vậy, nếu Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua, chủ đầu tư có thể tự ý lựa chọn diện tích các căn hộ theo nhu cầu của thị trường.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng quy định, đối với nhà chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn diện tích do Nhà nước quy định; Đối với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, theo thiết kế được phê duyệt và tiêu chuẩn diện tích quy định tại Luật này.

Nếu chủ đầu tư xây dựng nhà ở không đúng tiêu chuẩn diện tích, kiến trúc quy định thì không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó; Chính phủ quy định cụ thể tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại quy định tại Điều này cho phù hợp với từng giai đoạn và từng khu vực khác nhau.

Quy định sở hữu nhà có thời hạn

Cũng trong Dự thảo này, Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Phương án 1 là không quy định thời hạn sở hữu. Phương án 2 có quy định thời hạn sở hữu, với mốc thời gian đưa ra  bằng thời gian thuê đất hoặc là 70 năm. Khi hết thời hạn sở hữu  thì các chủ sở hữu nhà ở chung cư không còn quyền sở hữu nhà chung cư đó và phải bàn giao lại quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho Nhà nước.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, đưa vấn đề sở hữu căn hộ có thời hạn ra bàn thảo ở Việt Nam sẽ gây lực cản lớn nhất là tư tưởng bảo thủ của người Việt về sở hữu tài sản vĩnh viễn để có thể an cư hoặc để lại cho con cháu. Nếu chung cư được sử dụng vĩnh viễn thì giá căn hộ sở hữu  tùy từng thời điểm theo vận động của thị trường, có độ vững bền nhất định, trong khi đó, chung cư sở hữu có thời hạn thì càng để lâu, tức là càng gần điểm “hết hạn”, chung cư càng mất giá.

Vấn đề tâm lý khi đưa ra mốc thời hạn cho sở hữu BĐS vẫn khiến nhiều nhà đầu tư lẫn khách hàng trăn trở. Bởi lẽ, nếu giá của chung cư có thời hạn chỉ bằng một nửa giá của chung cư sử dụng vĩnh viễn thì khả năng người mua nhà còn muốn mua chứ còn dù phải bỏ ra một số tiền ít hơn nhiều đi chăng nữa mà chỉ được sử dụng tối đa là 70 năm thì tâm lý người mua nhà vẫn không thỏa mãn.

Theo ghi nhận của thị trường, một số chủ đầu tư trong thời gian gần đây cũng đã đưa ra ý tưởng bán căn hộ trong khoảng thời gian nhất định, nhưng mục đích chỉ là để giảm giá và kích cầu người mua nhà. Tuy nhiên, đa số khách hàng đã mua những căn hộ này đều tím cách sở hữu vĩnh viễn ngôi nhà, nếu không được thì họ chỉ sử dụng một thời gian rồi bán đi.

Theo Báo Điện tử Tầm nhìn

Posted By Unknown22:40

Read More

Cần thiết phải sửa đổi Luật Nhà ở

Sáng 6/3, tại Hà Nội, Ủy ban Pháp luật Quốc hội (UBPLQH) đã tổ chức Phiên họp mở rộng Thẩm tra Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Chủ nhiệm UBPLQH chủ trì phiên họp. Tham dự phiên họp có Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, các thành viên UBPLQH, Ủy ban các vấn đề về xã hội, Ủy ban TW Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các Bộ, ban, ngành liên quan…

Luật hiện hành còn nhiều hạn chế

Báo cáo tại phiên họp, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng đánh giá: Sau gần 8 năm (2005 – 2013) triển khai thực hiện Luật Nhà ở, bên cạnh những kết quả đạt được thì Luật hiện hành cũng đã xuất hiện nhiều tồn tại, hạn chế như chưa có quy định yêu cầu các địa phương phải lập chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, dẫn đến tình trạng phát triển nhà ở tràn lan, theo phong trào, không theo quy hoạch, kế hoạch, làm mất cân đối cung - cầu về nhà ở; chưa cụ thể hóa đầy đủ quan điểm, chủ trương của Đảng về phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong việc phát triển nhà ở; chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích cụ thể và đủ mạnh để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê; quy định về việc huy động tài chính cho đầu tư phát triển nhà ở (gồm cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ…) vẫn còn sơ sài; quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở chưa chặt chẽ, chưa hợp lý và không bảo đảm các quyền lợi của các chủ sở hữu nhà ở khi thực hiện các quyền của mình đối với nhà ở; chưa có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư; chưa điều chỉnh đầy đủ các vấn đề trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, nhất là các chung cư cao tầng, có mục đích sử dụng hỗn hợp; chưa có quy định về việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu và cung cấp thông tin về nhà ở…

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở hiện hành cũng còn nhiều tồn tại, bất cập khác như: Chưa có cơ chế, chính sách cụ thể về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư, về quản lý sử dụng nhà biệt thự, về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc có quy định nhưng vẫn còn chung chung, đơn giản, chưa phù hợp với thực tế hoặc chưa thống nhất với một số Luật có liên quan…Chính vì vậy, việc nghiên cứu, xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) là hết sức cần thiết.

Dự thảo Luật (sửa đổi) bổ sung nhiều nội dung mới

Dựa trên những quan điểm xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) là phải thể chế quan điểm, chủ trương của Đảng về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực phát triển nhà ở; phát triển nhà ở phải được thể hiện trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội của đất nước, khắc phục tình trạng lệch pha cung-cầu; phải bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; phát triển đa dạng và hài hòa các loại hình nhà ở…

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có 13 Chương với 178 Điều (tăng thêm 4 Chương và 25 Điều so với Luật Nhà ở hiện hành) với 10 nhóm nội dung chủ yếu được đề xuất.

Cụ thể: Bảo đảm công tác phát triển nhà ở phải đúng quy hoạch và kế hoạch. Đổi mới nội dung, phương thức thực hiện, quy định rõ cơ chế, chính sách ưu đãi để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.

Thống nhất xác định lại thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho phù hợp với từng loại giao dịch. Quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo cấp công trình quy định của pháp luật về xây dựng.

Hình thành hệ thống tài chính nhà ở đầy đủ và hiệu quả. Làm rõ hơn các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Xác định rõ các điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở của các chủ đầu tư dự án.

Xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về nhà ở đầy đủ, tin cậy. Mở rộng đối tượng và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài…

Ngoài các nội dung đổi mới chủ yếu nêu trên, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) còn sửa đổi, bổ sung các nội dung có liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ để bảo đảm phù hợp với thực tế và thống nhất với các đạo luật khác có liên quan…

Góp ý tại phiên họp, hầu hết các ý kiến đều đồng tình với quan điểm xây dựng cũng như sự cần thiết sửa đổi Luật Nhà ở hiện hành. Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) được Ban soạn thảo chuẩn bị công phu, nghiêm túc; hồ sơ dự án Luật thực hiện đúng văn bản quy phạm pháp luật với 10 nội dung mới được bổ sung khá toàn diện.

Bên cạnh yêu cầu Luật Nhà ở (sửa đổi) cần bảo đảm điều chỉnh toàn diện các vấn đề liên quan đến nhà ở, phù hợp với quy định của Hiến pháp năm 2013 và bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, tránh chồng chéo với các luật liên quan như Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Bộ Luật dân sự, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư…; việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở phải bảo đảm kế thừa các quy định hiện hành còn phù hợp, đồng thời bổ sung những vấn để mới phát sinh trong thực tiễn để tạo điều kiện cho việc phát triển và quản lý nhà ở; phải phù hợp với thực tiễn cuộc sống, phù hợp với điều kiện kinh tế của đất nước và tính đặc thù của từng vùng, miền; bảo đảm yêu cầu cải cách thủ tục hành chính, tránh gây phiền hà, tiêu cực trong việc phát triển và quản lý nhà ở…

Một số ý kiến đề nghị Ban Soạn thảo cần làm rõ hơn một số nội dung trong dự thảo Luật (sửa đổi) như thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở; sở hữu nhà ở có thời hạn; bảo hiểm nhà ở; xem xét bổ sung thêm về phân loại nhà ở; thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; trình tự thủ tục trong giao dịch nhà ở…

Phát biểu tại phiên họp, Chủ nhiệm UBPLQH Phan Trung Lý đánh giá: Về cơ bản tán thành sự cần thiết phải sửa đổi Luật Nhà ở và những chính sách được thể hiện trong quan điểm xây dựng Luật.Tuy nhiên, dự thảo Luật (sửa đổi) cần quan tâm nhiều hơn việc cụ thể hóa quy định Hiến pháp, quyền có chỗ ở của công dân; cần cân đối các loại hình nhà ở khác nhau (nên quan tâm đến những đối tượng vùng sâu, vùng xa, vùng bão lũ…)…

Về những vấn đề liên quan đến tài chính như hình thức huy động tài chính phát triển nhà ở, vay vốn ưu đãi của các tổ chức tín dụng, quỹ phát triển nhà ở, ngân hàng tiết kiệm nhà ở, Bộ Tài chính sẽ phối hợp với Bộ Xây dựng rà soát lại cụ thể để đưa vào dự thảo Luật (sửa đổi).

Đồng thời, Ban soạn thảo cần tiếp thu các ý kiến để chỉnh sửa, bổ sung trong dự thảo Luật (sửa đổi) để trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong tháng 3/2014.Theo Báo Điện tử của Bộ Xây dựng.

Posted By Unknown21:48

Read More

Chung cư mini khởi sắc trở lại thị trường bất động sản

Hàng nghìn dự án chung cư mini đang “chết mòn” có thể khởi sắc trở lại bởi những quy định về hợp thức hóa chung cư mini đã được đưa vào trong dự thảo Luật Nhà ở vừa ban hành gần đây.

Sản phẩm “hot” một thời

Thời điểm năm 2012, thị trường ảm đạm ở hầu hết các phân khúc, các dự án căn hộ hầu như rơi vào trạng thái tê liệt, doanh nghiệp rơi vào vòng luẩn quẩn của nợ nần.

Thế nhưng, trong bối cảnh đó, các dự án chung cư mini vẫn duy trì được tính thanh khoản tốt bởi sở hữu khá nhiều ưu thế so với dòng sản phẩm khác.

Trong một thời gian dài, chung cư mini được coi như điểm sáng của thị trường bất động sản thậm chí nhiều ý kiến còn cho rằng, loại nhà ở này sẽ “cứu cánh” cho nhiều doanh nghiệp.

Với ưu thế vốn đầu tư nhỏ, lại quay vòng vốn khá nhanh, không ít doanh nghiệp khi đó chán nản với căn hộ chung cư đã chuyển hướng sang phân khúc này nhằm duy trì hoạt động và hy vọng hồi phục.

Về phương diện người mua, có hai điểm cộng của chung cư mini dẫn đến quyết định xuống tiền mua căn hộ.

Thứ nhất, tại thời điểm năm 2011 - 2012, tuy giá bán của các dự án nhà ở thương mại đã le lói xu hướng giảm nhưng vẫn ở mức cao, thấp nhất cũng khoảng 20 - 25 triệu đồng/m2.

Mức giá trên rõ ràng kém hấp dẫn hơn so với con số khoảng 500 - 700 triệu đồng/căn hộ chung cư mini khoảng 50m2, bởi nó khá phù hợp với khả năng tài chính của đại bộ phần người dân.

Thực tế cho thấy, ngay cả ở thời điểm hiện tại, các dự án căn hộ chung cư thương mại với mức giá tương đương vẫn có thanh khoản tốt, thậm chí đang khan hiếm hàng trong ngắn hạn.

Không ít các ông chủ doanh nghiệp bất động sản lúc đó đã lạc quan khi cho rằng, chung cư mini sẽ là “phao cứu sinh” trong việc đảm bảo mang lại nguồn thu nhất định để duy trì hoạt động cho doanh nghiệp.

Thứ hai, trong lúc mà cả thị trường bất động sản, người mua nhà chờ dài cổ để nhận nhà bởi đâu đâu cũng thấy ngừng thi công, chậm tiến độ; thậm chí để hoang hóa trong nhiều năm liền do các ông chủ dự án đói vốn.

Khi đó, chung cư mini lại chiếm ưu thế khi cần vốn đầu tư ít nên thi công nhanh, người mua có thể nhận nhà ở ngay chỉ sau vài tháng khởi công.

“Chết” vì hoài nghi pháp lý

Cùng với sự đi xuống của thị trường, giá nhà ở thương mại giảm sâu khiến lợi thế lớn về giá của chung cư mini đã không còn trở thành hot với người mua.

Các báo cáo bất động sản gần đây cho thấy, giá nhà ở đã giảm tới 50% so với vài năm trước; thậm chí có dự án thuộc diện “cực rẻ” đã xuất hiện và gây bão thị trường với giá dưới 10 triệu đồng/m2. Cộng thêm việc nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp được nhà nước hỗ trợ bằng cả chính sách lẫn tài chính đã tham gia vào thị trường bất động sản.

Do vậy, trong vòng hơn 1 năm trở lại đây, hàng nghìn dự án chung cư mini đã trở thành “cục nợ” của không chỉ doanh nghiệp mà cả thị trường bất động sản.

Chung cư mini đang “sống dở chết dở” bởi hàng loạt những hoài nghi về mặt pháp lý, hạ tầng, các tiêu chuẩn xây dựng…

Ông Hoàng Văn Hòa, Tổng giám đốc HB Land, phân tích, khi giá rẻ vẫn còn là lợi thế thì những khuyết điểm nêu trên (vốn là đặc trưng của loại hình nhà ở chung cư mini) đã dễ dàng được người mua chấp nhận do cầu cao hơn cung.

Nhưng hiện nay, khi đã mất dần lợi thế về giá, khuyết điểm đó hiển nhiên trở thành “tử huyệt” của loại hình nhà ở này khiến thanh khoản gần như đóng băng.

Dạo một vòng thị trường, những khu vực xuất hiện nhiều chung cư mini nhất như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Từ Liêm. Đây là các khu vực có mật độ dân đông, chủ yếu là dân lao động và người đi làm, sinh viên có thu nhập trung bình và thấp.

Do thị trường gặp khó khăn, không ít ý tưởng mới để sử dụng chung cư mini đã được các chủ đầu tư biến hóa nhằm gỡ gạc chút ít.

Nhiều chung cư mini mãi không bán được đã chuyển sang hình thức cho thuê nhà trọ bình dân. Anh Phương, chủ một số nhà chung cư mini ở khu vực Xuân Đỉnh, Cổ Nhuế (Từ Liêm, Hà Nội) cho biết: Khá lâu rồi không có người đến mua căn hộ, đầu tư 3 - 4 cái chung cư kiểu này (khoảng 6 - 7 tầng) ở mấy mảnh đất mà các cụ để lại giờ trở thành nhà trọ hết rồi.

Theo tiết lộ của anh Phương, các căn hộ khoảng trên dưới 30m2 của anh đang cho thuê với giá từ 3 - 4 triệu đồng/tháng. Từ ngày chuyển sang cho thuê nhà trọ, dù “lượm bạc cắc” nhưng theo anh Phương “vẫn khỏe hơn nhiều so với trước”.

Cũng đồng cảnh ngộ ở trên, anh Bình, chủ 2 tòa chung cư mini ở Mai Dịch, Hà Nội, do mãi không bán được nhà, anh cải tạo lại thành phòng hát và nhà nghỉ bình dân để cho thuê kiếm lời.

Theo chia sẻ của anh Bình, khá nhiều bạn bè, đối tác cũng đã chuyển hướng tương tự các tòa nhà chung cư mini sang để cho thuê.

Có thoát hiểm nhờ Luật?

Hàng nghìn chung cư mini đang “chết mòn” được kỳ vọng sẽ khởi sắc trở lại nhờ được luật hợp thức hóa.

Tại dự thảo Luật Nhà ở vừa được Bộ Xây dựng ban hành, một điểm đáng chú ý liên quan đến vấn đề chung cư tư nhân đã được đưa vào luật.

Mặc dù dự thảo lần thứ 11 Luật Nhà ở không nói rõ tới loại hình nhà chung cư mini, nhưng tại mục 3, điều 48 của dự thảo có nêu rõ:

“Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên và tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu và đáp ứng các tiêu chuẩn về nhà chung cư, thì sẽ được cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ riêng lẻ trong nhà ở đó”.

Đây được coi là điểm rất mới trong Luật Nhà ở, nếu được thông qua sớm, những hoài nghi về mặt pháp lý sẽ không còn là tử huyệt của chung cư mini.

Với ưu thế nguồn cung sẵn có, căn hộ diện tích nhỏ, giá mềm, chung cư mini sẽ khởi sắc trở lại do nhu cầu loại nhà ở này trên thị trường hiện rất cao do khan hiếm nguồn cung.

Posted By Unknown21:36

Read More